關(guān)于全市物業(yè)管理工作的報(bào)告
- 更新時(shí)間：2021-03-04 16:27:33
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工作報(bào)告
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關(guān)于全市物業(yè)管理工作的報(bào)告第1篇
主席、副主席，各位委員：
感謝市政協(xié)和各位政協(xié)委員長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)我市物業(yè)管理工作的關(guān)心和支持?，F(xiàn)向市政協(xié)第十三屆第五次會(huì)議報(bào)告我市近年來(lái)物業(yè)管理工作有關(guān)情況。請(qǐng)予審議。
一、物業(yè)管理概況
近年來(lái)，我市物業(yè)管理工作得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。至去年底，我市有資質(zhì)的物業(yè)管理公司216家，從業(yè)人員19800多人，已對(duì)920多個(gè)住宅小區(qū)（大樓、別墅區(qū)）實(shí)施了物業(yè)管理，總計(jì)面積5800萬(wàn)平方米。尤其是2001年以來(lái)，物業(yè)管理面積平均每年以600萬(wàn)平方米的增加速度快速拓展，至今中心城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)約85%,遠(yuǎn)高于全國(guó)城市物業(yè)管理平均覆蓋率38%的水平。物業(yè)管理使廣大業(yè)主得到了實(shí)惠，與未實(shí)施物業(yè)管理小區(qū)相比，臟、亂、差現(xiàn)象基本消除。物業(yè)管理的推行使小區(qū)環(huán)境整潔了、安全有序了、房屋修繕及時(shí)了、居民生活方便了、社區(qū)生活豐富了，同時(shí)也使管理小區(qū)的各類(lèi)物業(yè)使用功能正常的運(yùn)行，延長(zhǎng)了使用壽命，并得到了保值、增值。目前,物業(yè)管理已被廣大市民普遍接受,“買(mǎi)房看物業(yè)”已成為購(gòu)房者首選的重要條件，非物業(yè)小區(qū)的居民要求實(shí)施物業(yè)管理的呼聲也愈益強(qiáng)烈。物業(yè)管理在為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造整潔、有序、方便、舒適的生活居住環(huán)境的同時(shí)，也為創(chuàng)建文明社區(qū)、建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際大都市發(fā)揮了積極作用。
二、主要工作情況
圍繞著促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高、群眾生活居住環(huán)境的改善及城市檔次品位的提升,近年來(lái)我們主要做好以下工作:
1、不斷完善物業(yè)管理法規(guī)體系，營(yíng)造行業(yè)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境
物業(yè)管理行業(yè)是一門(mén)新興行業(yè)，它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房屋多元化的產(chǎn)物，有別于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的傳統(tǒng)房屋管理。因此，首先要建章立制，用法律予以規(guī)范和制約。為此，我們?cè)凇蛾P(guān)于市區(qū)住宅區(qū)推行物業(yè)管理的若干意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上,草擬了《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，并經(jīng)省人大常委會(huì)批準(zhǔn)于1999年2月1日起實(shí)施。為使我市《住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》得到順利貫徹，我市相繼出臺(tái)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》、《優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）考評(píng)辦法》和《業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作規(guī)程》等11個(gè)政策和規(guī)范性文件；在全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，我們結(jié)合《條例》制定了具有地方特色的《貫徹全國(guó)〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施意見(jiàn)》等8個(gè)配套政策，其中對(duì)推行小區(qū)管理處主任負(fù)責(zé)制、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂前期服務(wù)合同協(xié)議等做出了明確規(guī)定。這些政策法規(guī)和規(guī)范性文件的制定與出臺(tái)改變了我市物業(yè)界無(wú)法可依的現(xiàn)狀，對(duì)引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展起到了重要作用。
2、引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開(kāi)、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境
自2001年開(kāi)始全市逐步推進(jìn)了物業(yè)管理招投標(biāo)工作。規(guī)定凡4萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)、3萬(wàn)平方米以上的大樓必須實(shí)施前期物業(yè)管理招投標(biāo)。至今總計(jì)115個(gè)小區(qū)，總面積達(dá)887.49萬(wàn)平方米推行招投標(biāo)，僅去年全市就有54個(gè)總計(jì)面積442萬(wàn)平方米的小區(qū)（大樓）實(shí)行了招投標(biāo)。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成使物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)烈意識(shí)到管理服務(wù)不到位,將面臨著被市場(chǎng)所淘汰的結(jié)局，從而激發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)品牌效應(yīng)的內(nèi)在追求，促進(jìn)了市場(chǎng)的培育，物業(yè)管理的整體水平明顯提高。至今，全市已有18個(gè)小區(qū)（大樓）榮獲全國(guó)優(yōu)秀（示范）稱(chēng)號(hào)。2001年至去年底，全市有47個(gè)小區(qū)（大樓）被評(píng)為市級(jí)優(yōu)秀（示范）小區(qū)。
3、整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作
近年來(lái)我們針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題，如物業(yè)管理不到位，服務(wù)質(zhì)量差，亂收費(fèi)和服務(wù)態(tài)度惡劣等問(wèn)題，開(kāi)展了兩次全市范圍的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓工作。為使專(zhuān)項(xiàng)整治“不走過(guò)場(chǎng)”扎實(shí)而有效地開(kāi)展，我們?cè)O(shè)立了有專(zhuān)人負(fù)責(zé)的組織機(jī)構(gòu)，并召開(kāi)了全市近250人參加的動(dòng)員大會(huì)，就整頓的目的、范圍和重點(diǎn)等方面逐項(xiàng)提出了工作目標(biāo)與要求。同時(shí)，健全物業(yè)信訪投訴處理機(jī)制和反饋機(jī)制，要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)群眾反映的問(wèn)題都要認(rèn)真核實(shí)及時(shí)辦理。整頓期間，處理群眾投訴500余件，對(duì)群眾的投訴我們做到事事有回音，件件有著落，督促各物業(yè)管理企業(yè)限期整改，期間對(duì)兩起較嚴(yán)重的違法事件我們進(jìn)行了全市通報(bào)及降級(jí)和取消企業(yè)資質(zhì)的處理。市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓，使物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)態(tài)度得到改善，服務(wù)質(zhì)量不斷提高，不少小區(qū)（大樓）業(yè)主滿意率達(dá)到90%以上，物業(yè)管理的聲譽(yù)有較明顯的好轉(zhuǎn)。
4、倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”，增強(qiáng)行業(yè)自律
2002年開(kāi)始我們?cè)谌袠I(yè)推行了“誠(chéng)信在物業(yè)，服務(wù)千萬(wàn)家”的誠(chéng)信物業(yè)活動(dòng)，并向廣大小區(qū)公示，廣泛接受業(yè)主的監(jiān)督。至今已有72個(gè)小區(qū)（大樓）參加誠(chéng)信活動(dòng)。并在繼續(xù)擴(kuò)展。經(jīng)去年底檢查，“誠(chéng)信物業(yè)”小區(qū)，業(yè)委會(huì)和社區(qū)居委會(huì)滿意率達(dá)96%以上，誠(chéng)信意識(shí)在我市物業(yè)界得到逐步弘揚(yáng)。去年，我市還在500多名物業(yè)管理處主任中評(píng)選出我市優(yōu)秀管理處主任35人將予通報(bào)表彰，使目前行業(yè)中正在開(kāi)展的“比、學(xué)、趕、超”爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)進(jìn)一步深入。不少物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)中開(kāi)展的“坐堂制”和服務(wù)中心“站立制”一條龍服務(wù)及推行的人性化管理，貼近了業(yè)主的多元需要，貼緊了業(yè)主的心，使物業(yè)管理工作得到了廣大業(yè)主的理解和支持，為深化物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的社會(huì)環(huán)境。如煙花鞭炮開(kāi)禁后，全市物業(yè)管理企業(yè)為使廣大居民過(guò)一個(gè)歡樂(lè)、祥和的春節(jié)，年三十晚各企業(yè)的中層以上管理人員放棄與家人團(tuán)聚的機(jī)會(huì)，深入到小區(qū)內(nèi)，與值班人員一道查看煙花鞭炮放后有無(wú)安全隱患，從而保證了我中心城區(qū)各物業(yè)管理小區(qū)無(wú)火災(zāi)事故的發(fā)生，同時(shí)不少物業(yè)管理人員從年初一凌晨3點(diǎn)起開(kāi)始打掃煙花鞭炮放后的殘屑，使廣大居民在新年第一天便能看到整潔的環(huán)境。
5、實(shí)施老舊小區(qū)整治，改善廣大業(yè)主的居住環(huán)境
鑒于老舊小區(qū)整體環(huán)境與我市城市化推進(jìn)不相適應(yīng)，且居住的多數(shù)是弱勢(shì)群體。為使他們與新小區(qū)一樣分享到現(xiàn)代化大都市發(fā)展的成果，近年來(lái)，我們實(shí)施了老舊小區(qū)整治“實(shí)事工程”，并實(shí)行邊整治邊物業(yè)管理提前介入。這項(xiàng)工作的重點(diǎn)是做到小區(qū)內(nèi)有關(guān)設(shè)施的更新和功能的完善。整治內(nèi)容主要是：拆除違法建筑、更新路燈、修復(fù)破損道路、綠化的補(bǔ)缺和落實(shí)物業(yè)管理用房等工作。我們還不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提高整治質(zhì)量。2002年下半年開(kāi)始采用彩色隔熱板進(jìn)行屋頂改造和試行屋頂“平改坡”工作，使整治的小區(qū)更加潔凈靚麗。2000年至今，市八區(qū)已整治老小區(qū)63個(gè)，總計(jì)面積1017萬(wàn)平方米，直接受益住戶(hù)近12萬(wàn)戶(hù)。這項(xiàng)“民心工程”得到了社會(huì)各界和群眾的普遍肯定和好評(píng)，老小區(qū)整治工作在美化城市中發(fā)揮了特殊作用。
6、積極投身于開(kāi)展創(chuàng)建文明城市、衛(wèi)生城市活動(dòng)中
近年來(lái)物業(yè)管理行業(yè)遵循“資源共享、各方聯(lián)動(dòng)、協(xié)作互助、建設(shè)文明社區(qū)”的要求，積極投入社區(qū)建設(shè)，為創(chuàng)建文明社區(qū)做了大量工作。物業(yè)管理的16小時(shí)保潔制和24小時(shí)定期巡邏制的推行，使物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境更加整潔，發(fā)案率大為降低，據(jù)××區(qū)公安分局的統(tǒng)計(jì)顯示，非物業(yè)小區(qū)與物業(yè)小區(qū)發(fā)案率為5：1，而2003年中××區(qū)有84個(gè)物業(yè)管理小區(qū)被列為“無(wú)刑案小區(qū)”。同時(shí)作為一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)管理崗位也成了社區(qū)再就業(yè)工作的一條渠道，現(xiàn)有近4000名下崗失業(yè)人員從事物業(yè)管理崗位工作，為政府排憂解難分擔(dān)了責(zé)任。此外物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)用房與社區(qū)共享，僅市三區(qū)供社區(qū)活動(dòng)的物業(yè)用房就近1.5萬(wàn)平方米，為社區(qū)工作開(kāi)展構(gòu)筑了活動(dòng)的平臺(tái)，同時(shí)還提供一定的人力、物力積極配合社區(qū)居委會(huì)在小區(qū)內(nèi)開(kāi)展各類(lèi)文娛活動(dòng)，自行購(gòu)藥積極投入滅“四害”活動(dòng)，促進(jìn)了社區(qū)精神文明建設(shè)，因此社區(qū)建設(shè)工作搞的較好的如安琪社區(qū)、滄浪社區(qū)的居委會(huì)同志都講到社區(qū)工作離不開(kāi)物業(yè)管理公司的配合和支持。
三、存在的矛盾、困難和問(wèn)題
伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，我們也面臨著諸多矛盾、困難和問(wèn)題，主要是：
1、市場(chǎng)機(jī)制還不完善，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，行業(yè)發(fā)展后勁缺乏
由于我市的物業(yè)管理是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下傳統(tǒng)房屋管理轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，因此不少業(yè)主長(zhǎng)期以來(lái)的“國(guó)家分房、修房、我住房”的福利型住房消費(fèi)意識(shí)根深蒂固，視物業(yè)管理為公益性事業(yè)，對(duì)有償服務(wù)還很不適應(yīng)，“要服務(wù)、少付錢(qián)或不付錢(qián)”現(xiàn)象屢屢發(fā)生，有的小區(qū)收費(fèi)率幾年來(lái)徘徊在30%左右，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)管理企業(yè)的工作積極性；其次，我市的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求和行業(yè)發(fā)展需求有一定的差距，目前我市三區(qū)2001年以來(lái)新建的普通住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)平均為0.4元/平方米/月；而98年以前建成的住宅小區(qū)更低，平均僅為0.15-0.2元/平方米/月。這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與目前上海、廣州同樣小區(qū)相比差距近一倍，致使多數(shù)物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)費(fèi)處與虧損狀態(tài)，企業(yè)發(fā)展缺乏后勁，物業(yè)管理服務(wù)步履艱難。
2、作為新興行業(yè)，職責(zé)尚需進(jìn)一步理順
作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門(mén)間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。目前，我市《小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的市政、環(huán)衛(wèi)等專(zhuān)業(yè)有償委托事宜，尚未妥善解決，致使物業(yè)管理代人勞作，更加重了物業(yè)管理自身經(jīng)費(fèi)負(fù)擔(dān)。同時(shí)，國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供熱等單位應(yīng)向最終用戶(hù)收費(fèi)的問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)也沒(méi)有認(rèn)真貫徹，致使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)償代收的現(xiàn)象仍然存在，且水電費(fèi)差額還需物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這很不合理。此外，物業(yè)管理小區(qū)的違法搭建、破墻開(kāi)門(mén)、車(chē)輛停放、快餐經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題，按照有關(guān)職能宜由城管、規(guī)劃、環(huán)保、工商、房管、公安等部門(mén)依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)互相推諉現(xiàn)象，使物業(yè)企業(yè)在管理過(guò)程中，遇到這類(lèi)問(wèn)題得不到有力支持和及時(shí)解決，造成小區(qū)管理難度大大增加。
3、商品房維修資金尚未建立，尤其是帶電梯的小高層、高層住宅的電梯維修資金及小區(qū)技防設(shè)施的更新資金尚未建立
若干年后這些設(shè)施的維修更新少則幾十萬(wàn)元多則上百萬(wàn)元，業(yè)主將不堪重負(fù)，更會(huì)影響長(zhǎng)效管理并將導(dǎo)致物業(yè)管理退出。
4、物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，管理手段落后，服務(wù)離業(yè)主要求尚有差距
我市物業(yè)管理起步較晚，目前物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)還跟不上形勢(shì)發(fā)展的需要，而企業(yè)虧損又難以引進(jìn)人才，致使善管理、懂技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人才緊缺?，F(xiàn)在我們這支隊(duì)伍，3千多名管理人員中，多數(shù)為企事業(yè)單位下崗分流人員、退伍軍人和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，一般為初、高中學(xué)歷。因此，要較好的勝任物業(yè)管理工作尚有較大距離。同時(shí)，由于現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，物業(yè)管理中收費(fèi)難、收費(fèi)率低，致使70%左右的物業(yè)公司綜合實(shí)力較弱，缺乏發(fā)展后勁，也造成了不少物業(yè)管理企業(yè)管理辦法和管理手段還處于較落后狀態(tài)，整體水平不高。此外也有部分從業(yè)人員感到物業(yè)管理地位偏低，以致缺乏以人為本、敬業(yè)愛(ài)崗精神，導(dǎo)致服務(wù)不規(guī)范，侵犯業(yè)主權(quán)益現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，致使整體服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。這些成為了我市物業(yè)管理工作進(jìn)一步發(fā)展的“瓶頸”。
四、下步工作打算和若干建議
1、進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，健全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
我們將以全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)為契機(jī)，結(jié)合近幾年我市物業(yè)管理運(yùn)作較成功和成熟的經(jīng)驗(yàn)，修訂我市物業(yè)管理?xiàng)l例，使之更具地方特色和操作性；其次，實(shí)行市區(qū)兩級(jí)主管部門(mén)組織的物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立全市范圍內(nèi)的專(zhuān)家評(píng)委庫(kù)，實(shí)施品牌物業(yè)在招投標(biāo)中的傾斜優(yōu)惠政策，使物業(yè)管理企業(yè)在“公開(kāi)、公平、公正”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷完善自我，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)趨向規(guī)范化；其三，進(jìn)一步加大行業(yè)誠(chéng)信服務(wù)工作力度，建立物業(yè)管理企業(yè)在招投標(biāo)中承諾中的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)核查制，以提高我市的物業(yè)管理整體服務(wù)水平。
2、建立新的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，實(shí)行分檔管理、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)
我們將配合市物價(jià)管理部門(mén)做好物業(yè)管理成本核算工作，編制物業(yè)管理用工定額，使物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)逐步貼近市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)制定我市的等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，讓業(yè)主根據(jù)自身的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求來(lái)選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。
3，加強(qiáng)規(guī)范化建設(shè)，不斷提高物業(yè)管理整體水平
我們?cè)趶?qiáng)化自身建設(shè)方面將繼續(xù)抓好宣傳教育，牢固樹(shù)立從業(yè)人員的以人為本、愛(ài)崗敬業(yè)精神，加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。進(jìn)一步開(kāi)展“比、學(xué)、趕、超”爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督措施以提高物業(yè)管理收支透明度，保證居民所繳的費(fèi)用用到實(shí)處。同時(shí)還將加強(qiáng)培訓(xùn)工作，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。加大考核力度，促進(jìn)管理服務(wù)的進(jìn)一步規(guī)范。并將實(shí)施小區(qū)管理處主任責(zé)任制和上崗任職資格考試制，使每個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目在稱(chēng)職的管理處主任管理下物業(yè)管理順利開(kāi)展工作，為廣大的業(yè)主提供滿意的服務(wù)。
4、發(fā)揮業(yè)主大會(huì)作用，做好業(yè)主自治工作
為了充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，我們將首先做好實(shí)施物業(yè)管理兩年以上，還未成立業(yè)主管委會(huì)的小區(qū)業(yè)委會(huì)評(píng)選工作；其次開(kāi)展業(yè)委會(huì)成員培訓(xùn)工作，使業(yè)主管委會(huì)既能代表業(yè)主利益，又能依法自治；第三，對(duì)那些不按法律有關(guān)規(guī)定操作的行為，我們將以指導(dǎo)和監(jiān)督，并予以制止和糾正，從源頭上制止物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生和增多。
5、采取措施逐步解決“停車(chē)難”問(wèn)題，建立良好的小區(qū)公共秩序
隨著群眾生活水平的提高，近年來(lái)我市私家車(chē)數(shù)量急劇增加，小區(qū)停車(chē)難問(wèn)題日益突出。為妥善解決這一社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的難題，我們擬將采取：一是對(duì)以后新建的樓盤(pán)，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車(chē)指標(biāo)，眼光放遠(yuǎn)，指標(biāo)做足，不留或少留遺憾；其次，對(duì)已建成小區(qū)我們將通過(guò)規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力并引進(jìn)現(xiàn)代化的管理手段，以彌補(bǔ)停車(chē)位的不足，即通過(guò)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)道路的合理排位，確定行車(chē)路線，阻止亂停放現(xiàn)象，以提高車(chē)位的利用率，將出租改為他用的車(chē)庫(kù)一律恢復(fù)原有使用功能，以增加車(chē)位量，同時(shí)引進(jìn)室外立體式車(chē)庫(kù)盡量彌補(bǔ)小區(qū)車(chē)位的不足。同時(shí)也建議交警進(jìn)社區(qū)，指導(dǎo)和幫助物業(yè)管理企業(yè)制止車(chē)輛亂停放及有條件的允許一些車(chē)輛確實(shí)過(guò)多的小區(qū)在小區(qū)外圍道路上夜間劃線停車(chē)。小區(qū)“停車(chē)難”問(wèn)題不是地方問(wèn)題，而是全國(guó)普遍性問(wèn)題，其形成具有一定的歷史原因，且要妥善解決涉及到的各方各面，需要全社會(huì)的共同努力，為此我們將積極引進(jìn)外地成功的做法，最大限度地解決小區(qū)停車(chē)難的問(wèn)題。
6、目前我市物業(yè)管理正處于粗放型到規(guī)范化發(fā)展的過(guò)渡階段，更需要全社會(huì)為物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)造相對(duì)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境
建議工商、稅務(wù)、財(cái)政、勞動(dòng)等政府職能部門(mén)，在制定具體政策時(shí)，能多考慮目前物業(yè)管理的實(shí)際困難，在政策上給與傾斜和照顧。如稅務(wù)部門(mén)繼續(xù)減免物業(yè)管理收入的營(yíng)業(yè)稅（近幾年市財(cái)稅部門(mén)在營(yíng)業(yè)稅減免方面已給予很大的政策支持）；勞動(dòng)部門(mén)能考慮物業(yè)管理企業(yè)的“三金”操作問(wèn)題；對(duì)98年前交付使用的并已實(shí)施物業(yè)管理的老小區(qū)采取適當(dāng)?shù)慕?jīng)費(fèi)補(bǔ)助辦法等。以多方面為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)條件，幫助走出困境。
主席、副主席和各位委員：我市物業(yè)管理一直來(lái)得到市政協(xié)的精心指導(dǎo)和大力支持，在此我代表行業(yè)主管部門(mén)再次向你們表示感謝。我們殷切地期望待各位領(lǐng)導(dǎo)和同志們今后一如既往地關(guān)心、愛(ài)護(hù)我市物業(yè)管理這一新生事物，扶植它茁壯成長(zhǎng)，使物業(yè)管理在進(jìn)一步改善廣大業(yè)主的居住質(zhì)量和創(chuàng)建現(xiàn)代化港城文明建設(shè)中作出更大的貢獻(xiàn)。
謝謝大家
關(guān)于全市物業(yè)管理工作的報(bào)告第2篇
近年來(lái)，隨著改革開(kāi)放和我市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在我市經(jīng)歷了從無(wú)到有，從小到大的發(fā)展過(guò)程，全市物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，居民物業(yè)管理意識(shí)普遍增強(qiáng)，業(yè)主自主管理機(jī)制和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐步建立，呈現(xiàn)出較好的發(fā)展勢(shì)頭。
一、我市推行物業(yè)管理的基本情況
作為物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門(mén)，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，一直把推進(jìn)物業(yè)管理，作為全局一項(xiàng)重點(diǎn)來(lái)抓。面對(duì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較快，法規(guī)制度不健全，運(yùn)行困難較多等實(shí)際，我局制定了“建好機(jī)制、健全法制、抓好整治、搞好扶持”的物業(yè)管理總體思路。圍繞這樣的思路，我們積極做好各項(xiàng)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展水平的不斷提高。
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，物業(yè)管理覆蓋面不斷加大。
10多年來(lái)，我市的物業(yè)管理從無(wú)到有，從摸索試點(diǎn)到穩(wěn)步發(fā)展，管理對(duì)象從單一的新建住宅小區(qū)發(fā)展到辦公樓、學(xué)校等各類(lèi)物業(yè)，形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)環(huán)境保潔、安全維護(hù)、綠化管養(yǎng)、生活服務(wù)、物業(yè)中介等配套服務(wù)。截止目前，我市已有物業(yè)管理企業(yè)18家，從業(yè)人員約400人，管理項(xiàng)目30個(gè)，總建筑面積152.27萬(wàn)平方米，業(yè)主委員會(huì)共成立4家，全市物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)50％。在這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理市級(jí)優(yōu)秀稱(chēng)號(hào)的5個(gè)。
?。ǘ┮婪ㄐ姓?，新建小區(qū)全面實(shí)行了物業(yè)管理新體制
按照新建住宅區(qū)物業(yè)管理一步到位的思路，2001年之后的新建住宅小區(qū)，全面推行了物業(yè)管理前期介入和承接驗(yàn)收制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售前制定物業(yè)管理方案，及時(shí)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并嚴(yán)格按照規(guī)定程序做好物業(yè)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收，對(duì)于不符合條件的，一律不準(zhǔn)交付使用，杜絕了由于物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)不規(guī)范，給日后的物業(yè)管理帶來(lái)矛盾與隱患。由此，長(zhǎng)期存在的“重建設(shè)、輕管理”的觀念，逐步得到扭轉(zhuǎn)。近年來(lái)，新建交付使用的×××小區(qū)、×××小區(qū)、×××小區(qū)等一批住宅小區(qū)的物業(yè)管理上手快、效果好，得到了廣大市民的認(rèn)可。
（三）發(fā)揮職能，物業(yè)管理在老舊小區(qū)和家屬區(qū)逐步推行
我市舊小區(qū)和家屬區(qū)存在比較突出的問(wèn)題是建管脫節(jié)，臟、亂、差，由于過(guò)去政策或監(jiān)管方面的漏洞，舊小區(qū)普遍存在用電、污水排放、道路、綠化、供暖、路燈、垃圾設(shè)施不完善等問(wèn)題，對(duì)實(shí)施物業(yè)管理帶來(lái)了很大阻力。為把小區(qū)引為物業(yè)管理的軌道，近年來(lái)，我局以完善小區(qū)配套為突破口，一方面通過(guò)多種渠道籌措資金，一方面積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)對(duì)部分舊小區(qū)用電、供暖、綠化、道路、排水、垃圾設(shè)施等進(jìn)行整治，改善了居民的居住環(huán)境，提高了居民的生活質(zhì)量，化解了物業(yè)管理中存在的各種問(wèn)題和矛盾，收到了較好的效果，使物業(yè)管理，逐步被更多的市民所接受。
?。ㄋ模┘哟蟊O(jiān)督力度，物業(yè)管理市場(chǎng)秩序進(jìn)一步規(guī)范
在發(fā)揮市場(chǎng)作用的同時(shí)，我局依法加大監(jiān)管力度，依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法規(guī)行為，保證了公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。一是加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)和從業(yè)人員的管理，建立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，嚴(yán)格按規(guī)定申報(bào)、審批資質(zhì)等級(jí)；二是完善了物業(yè)管理企業(yè)信用檔案體系建設(shè)，建立了全市物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員檔案，將有關(guān)部門(mén)和執(zhí)法機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員的處罰決定、不良行為記錄和履行合同情況及時(shí)記入信用檔案，并及時(shí)向社會(huì)公布，發(fā)揮信用約束和失信懲戒的作用，規(guī)范了市場(chǎng)主體行為。三是強(qiáng)化了物業(yè)管理人員持證上崗管理，組織人員積極參加上級(jí)舉辦的物業(yè)管理培訓(xùn)班，目前全市持證上崗人員達(dá)65人，占全部從業(yè)人員的20以上，初步形成專(zhuān)業(yè)化的物管隊(duì)伍。四是積極開(kāi)展達(dá)標(biāo)評(píng)優(yōu)活動(dòng)，根據(jù)上級(jí)部署，認(rèn)真抓了項(xiàng)目的申報(bào)，先后有×××住宅小區(qū)、×××小區(qū)等五個(gè)住宅小區(qū)獲市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱(chēng)號(hào)。
二、我市物業(yè)管理面臨的困難與問(wèn)題
物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是城市管理的重要組成部分；物業(yè)管理服務(wù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中的一種新型商品。隨著城市建設(shè)的發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、人民生活需求的增長(zhǎng)，物業(yè)管理面臨著新的挑戰(zhàn)，新老體制、新老觀念交替過(guò)程中的許多問(wèn)題逐漸暴露。直接或間接地制約著行業(yè)的健康發(fā)展。
一是公眾對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，舊觀念轉(zhuǎn)變難。不少單位和業(yè)主沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到推行物業(yè)管理的重要性和緊迫性，習(xí)慣于按過(guò)去行政性管理的模式運(yùn)作，一些業(yè)主在交費(fèi)時(shí)往往與單位家屬院福利管理模式相比較，該交的不交，不愿交，交了心理不平衡，使物業(yè)公司難以管理，造成公司與業(yè)主關(guān)系緊張。
二是一些歷史遺留小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、規(guī)模小、基礎(chǔ)設(shè)施不配套，無(wú)物業(yè)管理、社區(qū)管理辦公用房，由于缺少資金投入和相關(guān)政策的支持，致使物業(yè)管理“先天不足”，失去了物業(yè)管理的基本條件，舊住宅小區(qū)仍是物業(yè)管理的薄弱環(huán)節(jié)。
三是物業(yè)管理的改革有待深化。部分企業(yè)內(nèi)部制度不健全，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制沒(méi)有形成，誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)管理的現(xiàn)象依然存在，沒(méi)有按社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制運(yùn)行。
四是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平偏低，存在著服務(wù)不到位、收費(fèi)與服務(wù)不相符、“只收費(fèi)、不服務(wù)”或“多收費(fèi)、少服務(wù)”的現(xiàn)象，不適應(yīng)業(yè)主之需要。一些管理企業(yè)管理不規(guī)范、不到位、居民意見(jiàn)大。
五是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作等缺少監(jiān)督和制約，有的小區(qū)很難產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或推選出樓長(zhǎng)。有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益，甚至損害業(yè)主的共同利益，影響和制約了物業(yè)管理的推廣和發(fā)展。
六是住房維修基金的收繳還處于起步階段，新建商品住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，在銷(xiāo)房時(shí)沒(méi)有向購(gòu)房者收取，使得銷(xiāo)售后的維修管理得不到保障。物業(yè)公司進(jìn)行大修、更新、改造向小區(qū)居民收費(fèi)，居民又不理解，還往往被投訴為亂收費(fèi)。
三、今后物業(yè)管理的重點(diǎn)
當(dāng)前，物業(yè)管理面臨著許多的問(wèn)題和挑戰(zhàn)，也存在著巨大的行業(yè)發(fā)展空間。只有充分發(fā)揮好政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)這兩只“手”的作用，才能從整體上提高我市物業(yè)管理的水平。
（一）加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督、加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。做好成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、制訂業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，明確業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，實(shí)施物業(yè)管理，明確業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)，明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)履行的各自職責(zé)，維護(hù)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益，引導(dǎo)業(yè)主履行義務(wù)，監(jiān)督企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)。
（二）健全管理機(jī)制，規(guī)范物業(yè)管理配套設(shè)施建設(shè)和驗(yàn)收。積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，通過(guò)出臺(tái)相關(guān)文件，明確了物業(yè)管理配套設(shè)施規(guī)劃、建設(shè)的具體要求，以及物業(yè)行政主管部門(mén)參與前期規(guī)劃方案的審定。從項(xiàng)目的審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審定、建設(shè)、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理配套設(shè)施的管理，力爭(zhēng)從源頭上杜絕由于物業(yè)管理配套設(shè)施建設(shè)與管理不規(guī)范所帶來(lái)的糾紛和矛盾，從而促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
?。ㄈ┓e極創(chuàng)造條件，開(kāi)展老舊小區(qū)的綜合整治。老小區(qū)整治是解決歷史遺留問(wèn)題，也是政府實(shí)踐“三個(gè)代表”的具體體現(xiàn)，其最終目的是改善城區(qū)居民的居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。應(yīng)統(tǒng)一思想，將立足點(diǎn)放到為民辦事、為民造福上來(lái)，共同做好老小區(qū)整治與轉(zhuǎn)軌。
建議將老小區(qū)環(huán)境整治、專(zhuān)項(xiàng)整治、配套設(shè)施整治聯(lián)合同步實(shí)施；由市政府成立專(zhuān)門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，由各相關(guān)部門(mén)按各自管理的'職責(zé)實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)整治，先行解決大環(huán)境與大配套等問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行小區(qū)環(huán)境整治。通過(guò)聯(lián)合整治，提高整治力度，解決各類(lèi)難點(diǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題；在轉(zhuǎn)制條件的創(chuàng)立上，做好老小區(qū)原有公建配套設(shè)施的騰退，調(diào)整、回購(gòu)，補(bǔ)建，創(chuàng)造條件，全面推行物業(yè)管理。
?。ㄋ模┘訌?qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督，盡快建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》，結(jié)合我市實(shí)際，會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定《物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》，建立“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督檢查力度，對(duì)違規(guī)收費(fèi)及收費(fèi)不規(guī)范的行為，發(fā)現(xiàn)一起查處一起，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害。
?。ㄎ澹┮敫?jìng)爭(zhēng)機(jī)制，大力推行物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)。通過(guò)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)管理水平的提高。一是按“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”的原則，打破自建自管的體制，引導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分業(yè)經(jīng)營(yíng)，改變以前存在的誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)管理、介入過(guò)晚、建管脫節(jié)的問(wèn)題；二是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定強(qiáng)制實(shí)行招投標(biāo)制度。由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，引導(dǎo)扶植規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，推出一批規(guī)模大、機(jī)制新、效益好、信譽(yù)高、實(shí)力強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)，創(chuàng)品牌、樹(shù)名牌，帶動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)的活躍和發(fā)展；三是提倡規(guī)模化建設(shè)，嚴(yán)格按照綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則，嚴(yán)禁小規(guī)模亂搭亂建的行為，通過(guò)上規(guī)模、上品質(zhì)的項(xiàng)目建設(shè)，為后續(xù)管理奠定規(guī)?；?jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)；四是規(guī)范業(yè)主自治管理行為，充分發(fā)揮其在自治管理中的作用；五是繼續(xù)開(kāi)展?fàn)巹?chuàng)安全文明小區(qū)活動(dòng)，同時(shí)鼓勵(lì)和推行物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)質(zhì)量體系認(rèn)證，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，樹(shù)立企業(yè)形象，以高素質(zhì)的隊(duì)伍和人才、嚴(yán)格的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
（六）加快建立房屋維修基金制度，完善住房售后維修保障體系。認(rèn)真按照建委和財(cái)政局聯(lián)合下發(fā)的《住宅公共部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，按照業(yè)主所有、專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存、專(zhuān)款專(zhuān)用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，以新建商品住宅和已售公房為重點(diǎn)，加快在我市建立住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金制度，并加強(qiáng)監(jiān)管，健全維修基金管理的各項(xiàng)制度，明確管理人員的崗位職責(zé)和管理權(quán)限，切實(shí)收好、管好、用好這筆資金。逐漸形成“基金依法交，問(wèn)題有人管，故障有人修，設(shè)備有人換，物業(yè)質(zhì)量?jī)?yōu)，生活環(huán)境好”的良好局面。
關(guān)于全市物業(yè)管理工作的報(bào)告第3篇
隨著我市城市化進(jìn)程的不斷加快，被征地農(nóng)民不斷增多，農(nóng)民回建房作為解決失地農(nóng)民住房問(wèn)題的有效方式，規(guī)模不斷增大，數(shù)量不斷增多，而農(nóng)民回建房小區(qū)作為一種新型的小區(qū)，存在的問(wèn)題特別是物業(yè)管理方面的問(wèn)題也越來(lái)越突出。農(nóng)民回建房小區(qū)管理問(wèn)題事關(guān)農(nóng)民切身利益，事關(guān)農(nóng)村穩(wěn)定和城市發(fā)展大局。為推進(jìn)我區(qū)“宜居創(chuàng)業(yè)城區(qū)”建設(shè)，使拆遷農(nóng)民真正得以安居樂(lè)業(yè)，推動(dòng)城市建設(shè)和發(fā)展，區(qū)政協(xié)組成專(zhuān)題調(diào)研組，于2010年5月11日—12日，對(duì)我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了一次調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：
一、
我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)的基本情況
轄區(qū)現(xiàn)有農(nóng)民回建房小區(qū)5個(gè)（其中，窯埠村4個(gè)，河?xùn)|村1個(gè)），共安置住戶(hù)1276戶(hù)，人口3770人。其中面積最大的是河?xùn)|村的東祥福苑小區(qū)，共有居民650戶(hù)。面積最小的是窯埠村的桂中新都小區(qū)，共有居民66戶(hù)。小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)，沒(méi)有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)入駐管理。
在建小區(qū)3個(gè)，分別為靜蘭獨(dú)秀苑、窯埠皇娘山小苑、窯埠古鎮(zhèn)小區(qū)。
我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)都處于市區(qū)內(nèi)，有的還在市區(qū)比較中心的位置。近年建成的小區(qū)配套建設(shè)情況一般都比較好，綠化環(huán)境及道路建設(shè)程度也較高，小區(qū)面積都較大，配套有休閑場(chǎng)地上，在建筑質(zhì)量上也有較大的提高，小區(qū)公建配套建設(shè)也逐步接近中檔商品房水平。如東祥福苑小區(qū)的配套建設(shè)就比較好，正在建設(shè)中的小區(qū)情況更好。
二、
我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)存在的主要問(wèn)題
此次調(diào)研采取召開(kāi)街道（社區(qū)）干部、小區(qū)居民代表、有關(guān)職能部門(mén)
負(fù)責(zé)人座談會(huì)以及發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷、實(shí)地查看等方式進(jìn)行。從調(diào)研情況看，目前我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)主要存在以下幾方面的問(wèn)題：
1、農(nóng)民參與物管的意識(shí)淡薄，小區(qū)臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重。在實(shí)地走訪中我
們發(fā)現(xiàn)，小區(qū)住戶(hù)大多沒(méi)有固定經(jīng)濟(jì)來(lái)源，由于農(nóng)民回建房開(kāi)發(fā)的特殊性和被拆遷農(nóng)民集中居住的被動(dòng)性，加上受原農(nóng)村住房觀念及生活習(xí)慣的影響，以及小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的“硬傷”，造成住戶(hù)對(duì)交物業(yè)管理費(fèi)用有抵觸情緒，甚至每月幾元錢(qián)的垃圾清運(yùn)費(fèi)也不愿意交，更不用說(shuō)收取物業(yè)管理費(fèi)了。由于缺乏保潔員、保安以及綠化人員等，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生差，失竊現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。除個(gè)別小區(qū)砌有圍墻，聘有門(mén)衛(wèi)看門(mén)外，大多小區(qū)是敞開(kāi)式，無(wú)“管”無(wú)“理”。即使個(gè)別小區(qū)有管理人員，也是臨時(shí)管理，基本只能做些協(xié)調(diào)、協(xié)助工作。農(nóng)民住戶(hù)的消費(fèi)意識(shí)沒(méi)有確定，表現(xiàn)在只要求“權(quán)利”不愿履行“義務(wù)”，沒(méi)有公共區(qū)域的意識(shí)，各人自掃門(mén)前雪，不管他人瓦上霜，甚至有農(nóng)民利用小區(qū)綠地種菜種莊稼，嚴(yán)重影響小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，也阻礙了農(nóng)民自身生活質(zhì)量的提高。
2、基礎(chǔ)設(shè)施配套不全，小區(qū)品質(zhì)不高。我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)大多建于本世紀(jì)初，當(dāng)時(shí)由于時(shí)間倉(cāng)促，規(guī)劃建設(shè)滯后，檔次不高，手續(xù)不全，驗(yàn)收不到位，建筑質(zhì)量和配套設(shè)施存在不同程度的隱患，公共基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)不夠，安全技防設(shè)施缺損。由于種種原因，小區(qū)住戶(hù)雖然入住多年，但房產(chǎn)證、土地證卻遲遲未能辦理。
3、農(nóng)民回建房小區(qū)物業(yè)管理的模式有待摸索。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，而農(nóng)民回建房的物業(yè)管理，更是新中之新。我市物業(yè)管理的法律依據(jù)到目前為止，主要是國(guó)務(wù)院2003年第379號(hào)令的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《廣西物業(yè)管理?xiàng)l例》及柳州市針對(duì)物業(yè)管理相應(yīng)出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這些法律法規(guī)雖然適用于所有的新建住宅區(qū)，但在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中一般是指商品房，而農(nóng)民回建房作為一個(gè)特殊的類(lèi)型，它既不同于自建房，也不同于商品房，就是與相關(guān)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房也不同，這就決定了實(shí)行物業(yè)管理的依據(jù)不足，存在法律空白。目前就全國(guó)而言，農(nóng)民回建房的物業(yè)管理也都是在摸索、探討之中。
三、對(duì)農(nóng)民回建房小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議
1、加大宣傳力度，引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立文明公共意識(shí)。要結(jié)合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的要求，圍繞人的全面發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)廣大農(nóng)民的環(huán)境意識(shí)、衛(wèi)生意識(shí)、民生法制意識(shí)等內(nèi)容的宣傳教育，圍繞創(chuàng)國(guó)家衛(wèi)生城、文明村（小區(qū)），廣泛開(kāi)展社會(huì)公德、家庭美德教育，破除陳規(guī)陋習(xí)，整體提高農(nóng)民思想道德素質(zhì)。隨著物權(quán)法的出臺(tái)，房屋私有權(quán)的保護(hù)和用益進(jìn)一步走向規(guī)范化和法制化時(shí)代。我們應(yīng)借此機(jī)會(huì)，進(jìn)行大張旗鼓地宣傳，進(jìn)行全面正確地引導(dǎo)，讓社會(huì)各方面都來(lái)關(guān)心、理解房屋的保護(hù)與用益，引導(dǎo)百姓樹(shù)立正確的消費(fèi)意識(shí)。喚起大家對(duì)“小區(qū)是我家，管理靠大家”的參與意識(shí)。在宣傳集中居住的優(yōu)勢(shì)及物業(yè)管理帶來(lái)的環(huán)境變化和提高生活品質(zhì)的前提下，逐步讓小區(qū)居民樹(shù)立城市意識(shí)，即現(xiàn)代文明中權(quán)利、義務(wù)的統(tǒng)一，弘揚(yáng)社會(huì)主義新風(fēng)尚，促進(jìn)物質(zhì)、精神文明協(xié)調(diào)發(fā)展和人與自然和諧發(fā)展。
2、積極發(fā)展農(nóng)民回建房小區(qū)物業(yè)管理，加快物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)程
（1）盡快成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。據(jù)調(diào)查，農(nóng)民回建房小區(qū)住戶(hù)由于大多數(shù)是失地農(nóng)民，很多沒(méi)有就業(yè)出路和經(jīng)濟(jì)收入，雖然希望小區(qū)能成立物業(yè)管理，但又表示難以承受較高額的物管費(fèi)。從調(diào)研情況看，大多數(shù)農(nóng)民住戶(hù)希望自主管理，在本小區(qū)住戶(hù)中選拔物管人員成立物管公司，既解決就業(yè)問(wèn)題，又降低物管成本。因此，我們建議，各相關(guān)街道應(yīng)組織各村委協(xié)調(diào)發(fā)動(dòng)小區(qū)住戶(hù)盡快成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，在此基礎(chǔ)上盡快成立或引入小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，行使業(yè)主委員會(huì)管理職責(zé)，并加強(qiáng)對(duì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，使小區(qū)物業(yè)管理正常有序地開(kāi)展。同時(shí)，要組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，通過(guò)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，使業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理人員各方自覺(jué)遵守各項(xiàng)規(guī)定，共同依法辦事、照章行事，在維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益、促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理、推進(jìn)小區(qū)文明建設(shè)中發(fā)揮應(yīng)有的作用。
（2）盡快組建物業(yè)組織，落實(shí)物業(yè)管理。有無(wú)物業(yè)管理，是農(nóng)民集中居住后是否快樂(lè)安康的關(guān)鍵因素。區(qū)建設(shè)部門(mén)應(yīng)責(zé)成各相關(guān)街道辦事處，組織協(xié)調(diào)各村委，根據(jù)各村小區(qū)建設(shè)情況，以村委為單位成立統(tǒng)一的物管處，或成立物業(yè)公司，實(shí)行封閉式小區(qū)管理?？稍谧鹬亟^大多數(shù)住戶(hù)或居民代表意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，在本小區(qū)居民中聘用管理人員，這樣，既可降低管理費(fèi)用，又解決失地農(nóng)民就業(yè)問(wèn)題。同時(shí)，這些人熟悉小區(qū)居民情況，在居民中有一定威信，可提高工作效率。
（3）拓寬物業(yè)管理資金來(lái)源渠道。根據(jù)農(nóng)民回建房小區(qū)的實(shí)際情況以及小區(qū)住戶(hù)的意愿，可采取村委出資+小區(qū)門(mén)面、車(chē)庫(kù)租金等+小區(qū)居民交納物管費(fèi)這三個(gè)途徑獲取物業(yè)管理費(fèi)用。引導(dǎo)小區(qū)居民樹(shù)立正確的消費(fèi)意識(shí)，確立付費(fèi)服務(wù)的觀念?？梢韵葟某鲎鈶?hù)中收取治安聯(lián)防費(fèi)和每戶(hù)5元的垃圾清運(yùn)費(fèi)入手（這兩種收費(fèi)村民都有基礎(chǔ)，也容易讓人接受）。通過(guò)幾年的過(guò)渡，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)收費(fèi)，減輕村委負(fù)擔(dān)，最后完全融入市場(chǎng)化的一體管理。
3、重視并協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)完善手續(xù)積極辦好兩證。目前，最早入住的農(nóng)民回建房已超過(guò)5年，但房產(chǎn)證、土地證卻遲遲無(wú)法辦理，失信于民，也是各類(lèi)矛盾的焦點(diǎn)，這對(duì)于當(dāng)前正在大力推進(jìn)的征地拆遷工作存在負(fù)面影響。建議政府對(duì)此問(wèn)題予以重視，積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，完善手續(xù)，并對(duì)今后公共部位的修理作出承諾，還信于民。
4、積極開(kāi)拓農(nóng)村物業(yè)管理市場(chǎng)，努力探索符合農(nóng)村特點(diǎn)的物業(yè)管理運(yùn)作模式。近幾年，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)工作的逐步推進(jìn)，小城鎮(zhèn)和農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步得到改善，產(chǎn)生了對(duì)物業(yè)管理的需求。廣東率先在東莞的農(nóng)村實(shí)施物業(yè)管理，深圳市政府在全市推進(jìn)“村改居”小區(qū)物業(yè)管理，成都市政府在農(nóng)民集中居住區(qū)全面引進(jìn)物業(yè)管理新體制，收到了較好的效果，展現(xiàn)出物業(yè)管理在城市化過(guò)程的新農(nóng)建設(shè)中的強(qiáng)大滲透力。為改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，讓農(nóng)村人民擁有一個(gè)幸福美好的生活家園，讓農(nóng)民享受到改革開(kāi)放以來(lái)物業(yè)管理發(fā)展的成果，建議有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)在做大做強(qiáng)的同時(shí)，高度關(guān)注農(nóng)村物業(yè)管理市場(chǎng)，積極參與到農(nóng)村物業(yè)管理市場(chǎng)的開(kāi)拓中，探索符合農(nóng)村特點(diǎn)的物業(yè)管理運(yùn)作模式，使物業(yè)管理逐步向有條件的農(nóng)民集中居住區(qū)和村鎮(zhèn)輻射。
三、以規(guī)劃建設(shè)為龍頭，因地制宜，提高小區(qū)建設(shè)品質(zhì)
（1）適度提高小區(qū)規(guī)模，建設(shè)安居小區(qū)。從管理費(fèi)用的成本支出來(lái)看，小區(qū)面積越大，單位面積成本越低。因此，結(jié)合商品房管理成本和農(nóng)民回建房實(shí)際使用情況，建議今后農(nóng)民回建房小區(qū)建筑面積應(yīng)在10萬(wàn)㎡以上至20萬(wàn)㎡左右，這個(gè)面積的小區(qū)是建設(shè)、管理最經(jīng)濟(jì)，社會(huì)消費(fèi)最低，也是最適應(yīng)人居的小區(qū)。建設(shè)這樣的小區(qū)，一是要全面規(guī)劃，預(yù)留用地，可以分期分批建造，二是在適當(dāng)?shù)牡胤剑梢愿鶕?jù)實(shí)際需要，打破界限，跨村（鎮(zhèn)）安置。
（2）提高造血功能，適當(dāng)增加配套用房面積。目前，我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)的配套用房面積不足，或由商家買(mǎi)斷，經(jīng)濟(jì)效益沒(méi)有得到最大化，也不便于管理。因此，建議在今后的小區(qū)建設(shè)中，可以提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)增加門(mén)面用房和汽車(chē)庫(kù)，并堅(jiān)持一年一租，隨市場(chǎng)的發(fā)展而發(fā)展，其收益歸村（鎮(zhèn)）所有，逐年補(bǔ)貼物業(yè)支出。
（3）規(guī)范開(kāi)發(fā)程序，提高小區(qū)建設(shè)品質(zhì)。目前農(nóng)民回建房小區(qū)的建設(shè)，幾乎還是各自為政，開(kāi)發(fā)的前期手續(xù)不到位，程序不規(guī)范，規(guī)劃的檔次不高，技防設(shè)施不全，導(dǎo)致綜合驗(yàn)收無(wú)法辦理，也影響了安置房的“兩征”辦理。因此，建議今后我市的農(nóng)民回建房性質(zhì)可以不變，但手續(xù)要到位，品質(zhì)要提高。要將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與文化、衛(wèi)生、體育等社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃、布局和實(shí)施，保障農(nóng)民群眾安居樂(lè)業(yè)。