重慶農(nóng)村商業(yè)銀行土地儲(chǔ)備貸款管理辦法
- 更新時(shí)間：2017-11-12
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規(guī)章制度
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重慶農(nóng)村商業(yè)銀行
土地儲(chǔ)備貸款管理辦法
文件編號(hào)：P(GS)320-1000
第一章 總則 .............................................................................................................................. 2
第二章 貸款基本要素 ........................................................................................................... 2
第三章 貸款操作規(guī)范 ........................................................................................................... 4
第四章 貸后管理 .................................................................................................................... 9
第五章 附則 ............................................................................................................................ 11
內(nèi)外部規(guī)章制度索引 ............................................................................................................. 11
第一章 總則
第一條
總則
第一條 為規(guī)范重慶農(nóng)村商業(yè)銀行（以下簡(jiǎn)稱“本行”）土地儲(chǔ)備
貸款管理，防范和控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)業(yè)務(wù)有效發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法
規(guī)和信貸管理規(guī)章，結(jié)合本行實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱土地儲(chǔ)備貸款是指向已列入國(guó)土資源部最新
《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄》的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于對(duì)外有償出讓或轉(zhuǎn)讓
的土地的前期補(bǔ)償、整治、開(kāi)發(fā)等符合規(guī)定的土地儲(chǔ)備資金使用范圍的
貸款。包括用于高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等土地一級(jí)開(kāi)
發(fā)的貸款。
第三條 本行土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的法律法規(guī)和人民銀
行、銀監(jiān)會(huì)的有關(guān)規(guī)定；應(yīng)遵循安全性、流動(dòng)性和效益性的經(jīng)營(yíng)原則。
第四條 土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)符合固定資產(chǎn)貸款管理的一般規(guī)定，納
入客戶統(tǒng)一授信管理，納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目核算，采取專款專用、
封閉管理方式。
第二章 貸款基本要素
第五條
貸款基本要素
第五條 貸款對(duì)象原則上應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立
的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)
備工作的事業(yè)單位，且該單位已列入國(guó)土資源部最新《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名
錄》。
第六條 貸款原則上用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，主要包括：
（一） 國(guó)有存量土地開(kāi)發(fā)。根據(jù)城市規(guī)劃，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)批
準(zhǔn)對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的已使用或閑置的國(guó)有土地進(jìn)行統(tǒng)一的收購(gòu)、收回、
補(bǔ)償，并對(duì)地上建筑物和附屬物進(jìn)行拆除和土地平整及市政配套設(shè)施
建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到施工建設(shè)條件，再進(jìn)行有償出讓或
轉(zhuǎn)讓的土地開(kāi)發(fā)行為。
（二） 新增城市建設(shè)用地開(kāi)發(fā)。在符合土地利用總體規(guī)劃、城
市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的條件下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)授權(quán)對(duì)有權(quán)部
門批準(zhǔn)征用的農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征用、安置補(bǔ)償、土地平整及城
市配套設(shè)施建設(shè)，再對(duì)這些新增的城市建設(shè)用地有償出讓或轉(zhuǎn)讓的土
地開(kāi)發(fā)行為。
（三） 符合規(guī)定條件和要求的各類開(kāi)發(fā)區(qū)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。
第七條 申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款，借款人除符合本行《重慶農(nóng)村商業(yè)銀
行授信業(yè)務(wù)基本制度》規(guī)定的基本條件外，還需具備以下條件：
（一） 所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，財(cái)政狀況良好，同級(jí)財(cái)政原則
上能實(shí)現(xiàn)收支平衡。
（二） 從事土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合國(guó)家和地方
有關(guān)法律法規(guī)和政策。
（三） 在貸款行開(kāi)立土地儲(chǔ)備資金專戶。
（四） 自籌資金符合規(guī)定比例，并先于或與貸款同時(shí)投入使用。
（五） 擔(dān)保符合本行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定。
（六） 本行要求的其它貸款條件。
第八條 貸款應(yīng)采取符合本行規(guī)定的擔(dān)保方式。
第九條 抵押擔(dān)保物應(yīng)符合本行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定。以儲(chǔ)備土
地作為抵押物的應(yīng)具有土地主管部門核發(fā)的土地權(quán)屬證書(shū)，并能辦妥
抵押登記手續(xù)；儲(chǔ)備土地的價(jià)值應(yīng)以儲(chǔ)備土地的實(shí)際成本或收購(gòu)價(jià)格
作為評(píng)估依據(jù)，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)扣除上繳政府的土地出讓收益，確
認(rèn)的評(píng)估價(jià)值不得高于當(dāng)期該地區(qū)同類土地實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
第十條 土地儲(chǔ)備貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò) 5 年。
第十一條 貸款利率按照人民銀行的規(guī)定，并結(jié)合本行貸款利率定
價(jià)政策執(zhí)行。
第三章 貸款操作規(guī)范
第十二條
貸款操作規(guī)范
第十二條 申請(qǐng)貸款時(shí)，借款人除提交本行《重慶農(nóng)村商業(yè)銀行授
信業(yè)務(wù)基本制度》要求的相關(guān)資料外，還需提交以下資料：
（一） 借款申請(qǐng)書(shū)。
（二） 借款人納入國(guó)土資源部下發(fā)的《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄》的
證明文件。
（三） 擬收購(gòu)、征用土地所在區(qū)域的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃。
（四） 經(jīng)借款人同級(jí)國(guó)土資源、財(cái)政部門和人民銀行分支機(jī)構(gòu)
審核，同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)上級(jí)國(guó)土資源主管部門備案的年度土
地儲(chǔ)備計(jì)劃。
（五） 市級(jí)財(cái)政部門向借款人核發(fā)的年度融資規(guī)模控制卡或經(jīng)
借款人同級(jí)財(cái)政審核批復(fù)的相關(guān)證明文件。
（六） 收購(gòu)、征用土地的有關(guān)資料。收購(gòu)國(guó)有存量土地的，提
供簽訂的收購(gòu)合同及權(quán)屬證明。征用集體土地的，按照征用土地?cái)?shù)量
和性質(zhì)，提交國(guó)務(wù)院或市政府對(duì)征地方案和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的批復(fù)。
征用下列土地的須報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院審批：(1)基本農(nóng)田。(2)基本農(nóng)田以外
的耕地超過(guò) 35 公頃的。(3)其他土地超過(guò) 70 公頃的。征用上述規(guī)定以
外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
（七） “五通一平”等前期開(kāi)發(fā)資料。按照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)土地
儲(chǔ)備政策規(guī)定，提供有權(quán)部門對(duì)土地前期開(kāi)發(fā)中有關(guān)道路、管網(wǎng)建設(shè)
用地規(guī)劃（或控制性詳細(xì)規(guī)劃）及房屋拆遷等方面有效批件。對(duì)土地
開(kāi)發(fā)中新建、擴(kuò)建和改建道路、管線和其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，提
供建設(shè)項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。
（八） 自籌資金到位的計(jì)劃和已投入資金的證明。
（九） 采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保的，須提供抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）
押的承諾函、抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
（十） 要求提供的其他證明文件和材料。
第十三條 調(diào)查主要包括貸款合法性調(diào)查、安全性調(diào)查、效益性調(diào)
查。
第十四條 合法性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：
（一） 借款人納入國(guó)土資源部下發(fā)的《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄》的
證明文件。
（二） 借款人事業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否真實(shí)有效。
（三） 貸款卡是否真實(shí)有效并經(jīng)過(guò)年審。
（四） 借款人與原國(guó)有土地使用權(quán)人簽訂的收購(gòu)合同是否真實(shí)
有效，收購(gòu)?fù)恋禺a(chǎn)權(quán)是否清晰，收購(gòu)劃撥的土地使用權(quán)是否經(jīng)過(guò)有權(quán)
部門批準(zhǔn)；新增城市建設(shè)用地的征地手續(xù)和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)是否合法、
齊備。
（五） “五通一平”等前期開(kāi)發(fā)中有關(guān)地方政策要求的前期開(kāi)
發(fā)立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃、房屋拆遷等有效批文是否有
效。
（六） 土地儲(chǔ)備是否符合有權(quán)部門批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃、
城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃。
（七） 年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃是否已經(jīng)借款人同級(jí)國(guó)土資源、財(cái)政
部門和人民銀行分支機(jī)構(gòu)審核，同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)上級(jí)國(guó)土資
源主管部門備案。
（八） 借款人是否有市級(jí)財(cái)政部門向借款人核發(fā)的年度融資規(guī)
?？刂瓶ɑ蚪杩钊送?jí)財(cái)政審核批復(fù)的相關(guān)證明文件。
第十五條 安全性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：
（一） 所在區(qū)域是否存在嚴(yán)重的政府支持或袒護(hù)的逃廢債務(wù)行
為；政府本級(jí)財(cái)政實(shí)力情況。
（二） 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育現(xiàn)狀；近年政府每年出讓及劃撥土
地?cái)?shù)量、用途；屬于開(kāi)發(fā)區(qū)的，調(diào)查開(kāi)發(fā)區(qū)近年招商引資數(shù)量，各類
建設(shè)用地出讓數(shù)量、用途。
（三） 借款人的經(jīng)營(yíng)能力、盈利能力和償債能力。
（四） 借款人在金融機(jī)構(gòu)和其他機(jī)構(gòu)的借款余額、還本付息情
況。
（五） 自籌資金比例來(lái)源和到位情況。
（六） 土地收購(gòu)價(jià)格是否合理，是否存在價(jià)格高估的情況。尤
其是在收購(gòu)破產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)房、土地時(shí)是否存在價(jià)格高估。
（七） 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金運(yùn)作模式及貸款是否可能被挪用于財(cái)
政性支出或其它用途。
（八） 當(dāng)?shù)厥茏尫嚼U納土地出讓金的主要付款方式，是否分期
付款，付款期限長(zhǎng)短。
（九） 貸款擔(dān)保能力。要調(diào)查抵押物價(jià)值和變現(xiàn)能力，對(duì)以未
交清土地出讓金的土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)調(diào)查拍賣所得價(jià)款扣除
未繳納的土地出讓金后的價(jià)值。
第十六條 效益性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：
（一） 從擬開(kāi)發(fā)的土地所處地段、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境等方面，
與同類地塊的出讓情況相比，預(yù)測(cè)土地出讓的市場(chǎng)前景。
（二） 根據(jù)擬開(kāi)發(fā)土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，結(jié)合規(guī)劃用途測(cè)算
可出讓土地?cái)?shù)量及實(shí)現(xiàn)的收益。
（三） 對(duì)擬開(kāi)發(fā)的土地進(jìn)行成本、收益綜合測(cè)算，評(píng)估其還本
付息和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
（四） 分析貸款給本行帶來(lái)的存款、中間業(yè)務(wù)等附帶效益。
第十七條 土地儲(chǔ)備貸款審查與審批按總行審批管理規(guī)定執(zhí)行。
第十八條 借款申請(qǐng)獲批準(zhǔn)后，經(jīng)辦行須在借款人落實(shí)各項(xiàng)限制性
條件完成支用審批程序后方可發(fā)放貸款。
第十九條 土地儲(chǔ)備貸款的具體操作見(jiàn)《重慶農(nóng)村商業(yè)銀行土地儲(chǔ)
備貸款操作規(guī)程》。
第四章 貸后管理
第二十條
貸后管理
第二十條 土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行“封閉管理、優(yōu)先還貸”。為強(qiáng)化對(duì)
土地儲(chǔ)備貸款的管理，經(jīng)辦行應(yīng)與借款人簽訂《重慶農(nóng)村商業(yè)銀行土地
儲(chǔ)備貸款項(xiàng)目管理協(xié)議》（附件 1），同時(shí)，借款人須在貸款行開(kāi)立土地
儲(chǔ)備資金專戶。專戶資金實(shí)行收支兩條線管理，借款人應(yīng)將自有資金、
自籌資金和銀行借款存入專戶。實(shí)際用款時(shí)，按照有關(guān)用途及合同、憑
證，由貸款行逐筆監(jiān)督，確保?？顚Ｓ?，并建立 《土地儲(chǔ)備貸款收支臺(tái)
賬》（附件 2）。貸款資金的支付可采取借款人自主支付或經(jīng)辦行受借款
人委托受托支付的方式。單筆金額超過(guò)項(xiàng)目總投資 5%或超過(guò) 500 萬(wàn)元人
民幣的貸款資金支付，應(yīng)采用經(jīng)辦行受托支付方式。
第二十一條 支用審查制度。
（一）單筆支用金額 50 萬(wàn)元(含)以下，由支行客戶經(jīng)理簽字確認(rèn)；
（二）單筆支用金額50-200 萬(wàn)（含）以上，應(yīng)由支行客戶經(jīng)理、公
司業(yè)務(wù)部經(jīng)理簽字確認(rèn)；
（三）單筆支用金額在 200 萬(wàn)元以上，由支行客戶經(jīng)理、公司業(yè)務(wù)
部經(jīng)理及經(jīng)辦行分管領(lǐng)導(dǎo)審核簽字。
（四）《貸款支用審批表》（附件 3）一式兩份，一份交會(huì)計(jì)柜臺(tái)
作付款通知依據(jù)；另一份與支用憑據(jù)一起留作檔案管理。
第二十二條 土地出讓收入的管理。土地出讓收入應(yīng)及時(shí)存入專
戶。出讓收入返還專戶的土地開(kāi)發(fā)成本部分只能用于還貸，不得挪作他
用，不得用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。抵押物的出（轉(zhuǎn)）讓須經(jīng)貸款行書(shū)面同意，出
（轉(zhuǎn)）讓收入必須首先用于還貸。土地出讓收入由財(cái)政先收后返的，貸
款行應(yīng)要求并落實(shí)同級(jí)財(cái)政部門和土地行政主管部門在貸款行分別開(kāi)立
土地有償使用收入財(cái)政專戶和土地資金專戶，接受貸款行監(jiān)督。
第二十三條 建立貸款早期預(yù)警制度。發(fā)生下列情形之一的，貸款
行應(yīng)實(shí)行預(yù)警，并采取停止發(fā)放貸款或提前收回貸款等債權(quán)保障措施：
（一） 國(guó)家或地方政府關(guān)于土地儲(chǔ)備的政策發(fā)生變化，對(duì)貸款
可能產(chǎn)生不利影響的。
（二） 地方政府或財(cái)政部門通過(guò)改變資金運(yùn)作模式、調(diào)整土地
出讓收人分配政策等措施，轉(zhuǎn)移借款人資金或?qū)①J款挪用于財(cái)政性支
出的。
（三） 借款人在近期內(nèi)出讓的地塊價(jià)格水平總體不理想，不能
保證合理利潤(rùn)的。
（四） 借款人轉(zhuǎn)移貸款用途的。
（五） 在貸款償還前出（轉(zhuǎn)）讓或出租本行貸款支持收購(gòu)、儲(chǔ)
備的土地的國(guó)有土地使用權(quán)或已抵押給本行的國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，借
款人未事先通知本行的。
（六） 出（轉(zhuǎn)）讓已抵押給本行的國(guó)有土地使用權(quán)或轉(zhuǎn)讓其他
抵押物后，借款人未歸還貸款，又未能提供其他合法、足值的抵押物
的。
（七） 貸款支持收購(gòu)儲(chǔ)備的土地因規(guī)劃條件改變，無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)
期效益的。
（八） 抵押物因政策變化或經(jīng)批準(zhǔn)改變?cè)?guī)劃條件，不再符合
抵押規(guī)定的，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的。
（九） 借款人或擔(dān)保人涉及訴訟，可能影響貸款安全的。
（十） 貸款抵押物被司法機(jī)關(guān)或其它有權(quán)機(jī)關(guān)查封、扣押的。
（十一） 其他導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)增加的情況。
第二十四條 土地儲(chǔ)備貸款的其他貸后管理要求，按照本行《重
慶農(nóng)村商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)貸后管理辦法》執(zhí)行。
第五章 附則
第二十五條
附則
第二十五條 本辦法由重慶農(nóng)村商業(yè)銀行負(fù)責(zé)解釋和修訂。
第二十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
內(nèi)外部規(guī)章制度索引
1、
內(nèi)外部規(guī)章制度索引
1、 外部法律法規(guī) 外部法律法規(guī)
(1) 《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》（1995 年 5 月 10 日第八屆全
國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過(guò) 根據(jù) 2003 年
12 月 27 日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議
《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法〉的決定》修正）
(2) 《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（１９９５年６月３０日第八屆全
國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過(guò) １９９５年
６月３０日中華人民共和國(guó)主席令第五十號(hào)公布 自１９９
５年１０月１日起施行）
(3) 《中華人民共和國(guó)合同法》（１９９９年３月１５日第九屆全
國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過(guò)１９９９年３月１５日中華
人民共和國(guó)主席令第十五號(hào)公布自１９９９年１０月１日起
施行）
(4) 《貸款通則》（中國(guó)人民銀行 1996 年 6 月 28 日）
2、 2、 原有制度 原有制度
（1）《重慶農(nóng)村商業(yè)銀行土地儲(chǔ)備貸款管理辦法》（渝農(nóng)商行發(fā)
〔2010〕428 號(hào)）
3、 3、 相關(guān)內(nèi)控體系文件 相關(guān)內(nèi)控體系文件
(1) 《重慶農(nóng)村商業(yè)銀行授信業(yè)務(wù)基本制度》
(2) 《重慶農(nóng)村商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)貸后管理辦法》
(3) 《重慶農(nóng)村商業(yè)銀行土地儲(chǔ)備貸款操作規(guī)程》
附件：
1、《重慶農(nóng)村商業(yè)銀行土地儲(chǔ)備貸款項(xiàng)目管理協(xié)議》
2、《土地儲(chǔ)備貸款收支臺(tái)賬》
3、《貸款支用審批表》