公司向消費者轉嫁抵押登記費工商案例分析
- 更新時間：2021-01-23 14:12:45
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公司向消費者轉嫁抵押登記費工商案例分析第1篇
【案情簡介】
2012年8月初，我局根據對***住房置業擔保有限公司涉嫌欺詐消費者的舉報線索進行立案調查。我們發現，該公司通過和本市住房公積金管理中心簽訂《***住房公積金貸款保證擔保業務合作協議書》，要求市區范圍內運用住房公積金貸款買房的所有借款人，只能在該公司進行擔保抵押貸款。該擔保公司在與借款人實際辦理抵押擔保的過程中，利用消費者急于取得擔保貸款的心理和所處的弱勢地位，通過單方面事先印制的格式合同《住房公積金個人住房委托貸款合同》、《住房公積金個人住房借款反擔保合同》和《***房地產抵押合同》，約定“乙方（抵押借款人）保證并承諾在本合同簽訂后，抵押物手續齊備之日起30日內辦理產權登記及他項權登記手續，將《房屋他項權證》送交甲方保管。逾期需承擔違約金50元/天。”以此條款規定，由消費者辦理他項權登記手續并在此之后再將權利證書交至該公司保管，將自身獨立于他項權登記事項之外，在事實上隱瞞了本應由該公司與消費者共同申請辦理他項權證抵押登記并由該公司承擔抵押登記費的事實真相，向消費者轉嫁了由***住房保障和房產管理局房產登記交易中心收取的抵押登記費（即房屋他項產權登記費），每套次80元的費用。該公司的此種行為，構成了《欺詐消費者行為處罰辦法》第三條所指之行為，造成消費者承擔了本不應該由其承擔的責任與后果，同時也剝奪了消費者獲悉真實情況的權利，依法應予查處。
【爭議焦點】
對此案的爭議主要存在以下幾個方面：
一、本案當事人的行為是否構成欺詐。
當事人的意見認為：關于對欺詐行為的認定，應當符合《欺詐消費者行為處罰辦法》關于欺詐的定義，即符合構成欺詐的要件：第一、欺詐者主觀上有欺詐的故意，第二、欺詐者客觀上實施了欺詐行為，第三、這種行為使對方產生了錯誤的認識，第四是對方因該錯誤認識而使自己的利益受到了損害。本案當事人與消費者以簽訂合同的方式約定雙方的權利和義務，是平等的民事法律關系，在辦理房地產抵押登記手續過程中，購房人從未提出異議，雙方簽訂的合同是兩個民事主體之間真實意思的表示，該公司不存在主觀欺詐消費者繳納房地產抵押登記費的行為。
我局意見認為：該公司的行為，從形式上看雖然也是一種合同違法行為，但其作為依據國家職能部門頒發的規章而取得特許經營優勢地位的企業，利用抵押貸款流程的專屬性、與消費者信息享有上的不對稱性，為減少經營成本而故意隱瞞重要事實，損害消費者的合法權益，這就屬于以不正當的手段欺詐消費者的行為。本案當事人作為從事房產抵押擔保貸款服務的專業公司，對國家出臺的房地產登記方面的相關政策理應是優先的知情者和執行者，更應當知曉其業務流程中相關費用繳納的規定。卻通過格式合同相關條款明確約定由消費者辦理和繳納，將自身獨立于他項權登記事項之外，希望消費者陷入認識錯誤，即因他項權登記費是在辦理登記手續過程中繳納的，理應由己方（消費者）承擔，并基于該認識錯誤自覺繳納了他項權登記費用，從而在主觀上構成了欺詐的故意，在客觀上實施了欺詐消費者的行為，形成了將房屋他項權抵押登記費轉嫁給消費者的事實，也在實際上造成了消費者承擔本不應該由其承擔的責任與后果。
因此，對當事人的意見不予采納。
二、違法的主體如何認定。
當事人的意見認為：從房產登記交易中心出具并加蓋公章的收據來看，他項權抵押登記費的交費人是購房戶，房產登記交易中心是此項費用的收費人。擔保公司雖然在合同中約定了抵押登記等費用由借款方（即消費者）繳納，但是，依據國家發改委、財政部《關于規范房屋登記費計費方式和收費標準有關問題的通知》（[2008]924號）第五條“房屋登記費向申請人收取。但按規定需由當事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權利人的一方收取”的規定，是房產登記交易中心沒有按規定收費，而向購房戶收取了他項權抵押登記費，是受益方，房產登記交易中心才是真正的違法主體。該公司從未獲取任何抵押登記費，工商部門要求沒收該公司違法所得顯然與法律相悖。另外，國家發改委、財政部[2008]924號文件規范的是登記部門的收費方式和收費標準，抵押登記申請人按照登記部門的要求支付登記費并無過錯。如果工商部門認為房產登記交易中心在收費方面存在問題，應當找登記部門協商解決，而不應當處罰擔保公司。
我局意見則認為，《房屋他項權證》是當事人對抵押房屋擁有權利的證書，是登記部門頒發給當事人持有的證件。辦理自己的證件、自己承擔費用是常識問題。國家發改委、財政部[2008]924號文件要求登記部門“只能向登記為房屋權利人的一方收取”辦證費用，是從登記收費的角度進一步明確承擔該費用的對象。無論登記部門收費對象是否正確，都不能改變當事人利用格式合同相關條款的規定性要求，迫使購房人承擔此項費用的事實。而且當事人在格式條款中并沒有明確請求購房人代自己承擔該費用，而是使購房人在不清楚該費用應當由誰承擔的情況下，交納該費用，并非是購房人真實意思的表示。當事人雖然在形式上沒有收取他項權抵押登記費，但其把本應由己方承擔的責任轉嫁給消費者，主觀上有故意，客觀上通過合同實施了讓借款人替其繳納應由其繳納費用的行為，事實上也減少了其經營成本的支出。當事人的行為，在主觀意志、客觀行為和最終結果上都符合第二種意見所認為的《欺詐消費者行為處罰辦法》規定的欺詐消費者行為構成要件；既損害了消費者的合法權益，又增加了本公司的實際利潤，理所當然地是適格的違法主體。
對當事人的這條申辯意見，我局也不予采納。
三、作出沒收違法所得的處罰是否適當。
當事人申辯認為：擬作出沒收違法所得的處罰不當。一方面，購房人繳納的抵押登記費是由房產登記交易中心收取的，當事人未取得任何抵押登記費用，不存在違法所得。另一方面，即使當事人存在因轉移經營成本而獲得了不應有的利潤增加，按照《消費者權益保護法》的規定，應優先用于賠償消費者。如果工商部門沒收了此項費用，當事人則不能用此項費用對消費者進行賠償。因此，工商部門不應該沒收此項費用。
我局認為：沒收當事人的違法所得，是《行政處罰法》規定的一項行政處罰種類，違法所得是行為人通過法律禁止的手段獲取的財物，因此當事人即使在事實上占有了本案所涉及的抵押登記費，也不能獲得法律所承認的所有權。根據《反不正當競爭法釋義》的解釋，“違法所得應當全部沒收，在這點上監督檢查部門沒有自由裁量權。這是因為，如果允許沒收部分違法所得，意味著其他未沒收部分的違法所得合法化，……”同理，本案中，如果對當事人的違法所得不予沒收，也就意味著當事人違法取得的此項費用合法化。這種做法既不符合立法目的和法制精神，客觀上也容易使當事人產生僥幸心理，進而不能有效地杜絕違法行為的發生，達不到對當事人懲戒的目的。也因此，我局對當事人的上述申辯理由沒有采納。
四、法律的適用問題。
關于法律適用問題的爭議，主要存在于本局執法人員之間認知上的差異。
第一種觀點認為：借款人與當事人之間是平等的抵押擔保合同法律關系，而非消費法律關系。在履行合同協議的過程中，并沒有發生商品的消費，借款人不屬于消費者。抵押登記費用的承擔問題是合同雙方當事人的權利義務，屬擔保法律關系，其行為合法性認定應根據《合同法》認定，而不是根據《消費者權益保護法》認定。因此，本案不適用于《欺詐消費者行為處罰辦法》。相反，該公司利用格式合同的條款約定，隱瞞事實真相，免除自己應承擔的責任，加重消費者的責任，誘騙對方當事人做出錯誤的意思表示訂立合同，或者誘騙對方當事人履行合同，這屬于合同違法行為，應根據《合同違法行為監督處理辦法》予以處罰。而且，《合同違法行為監督處理辦法》的施行時間要晚于《欺詐消費者行為處罰辦法》，符合新法優于舊法的原則。
第二種觀點認為：合同法律關系并非是判斷消費者特征的標準，消費者都是通過與經營者發生合同法律關系而接受消費的。《消費者權益保護法》對“消費者”的定義是“為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務……”是從購買、使用、接受服務的目的方面去定義的，借款人向擔保公司申請抵押擔保，就是接受擔保公司的有償擔保服務，其目的是為了獲取住房公積金貸款、購買滿足生活必須的房屋，是符合符合法律對“消費者”的定義的。擔保公司作為提供有償擔保服務的經營者，與消費者之間的關系應當由《消費者權益保護法》調整。對經營者侵害消費者合法權益的行為，工商機關進行調查、處理是依法履行職責。經營者與消費者的關系在本質上屬于合同關系，消費者購買、使用商品或者接受服務，是通過和經營者的要約與應約而發生的，其合同行為受《合同法》調整。因此，《合同法》與消費者權益保護法律、法規并無抵觸，且房屋抵押擔保合同屬于貸款合同的從合同，并不能由此而否定屬于經營者與消費者之間的關系。
我們認為，當事人的行為雖然從形式上來看，也適用于《合同法》和《合同違法行為監督處理辦法》的相關規定，但當事人的服務對象是普通老百姓，侵犯的是一個很大的群體的利益，所獲得的非法收入有上百萬之多，數額巨大，如果根據《合同違法行為監督處理辦法》來處理，則最多罰款三萬，相比其所獲得的非法收入而言，微不足道，違法成本太低，不僅達不到懲罰和威懾的目的，反而會使當事人的違法行為合法化，進而從某程度上鼓勵了當事人違法行為的繼續，不符合“責罰相當”的原則和我國社會主義法制精神。因此，我們采取第二種意見，適用《中華人民共和國消費者權益保護法》和《欺詐消費者行為處罰辦法》對當事人予以行政處罰。
【定性分析與法律適用】
根據《房屋登記辦法》（建設部令第168號）第二十五條“房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發放房屋權屬證書。房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等。”和《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條“以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。”之規定，本案當事人為抵押房屋的抵押權人即他項權利人，也為《房屋他項權證》的領受人。
另據國家發展和改革委員會、財政部《關于規范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》（發改價格[2008]924號）第五條“房屋登記費向申請人收取。但按規定需由當事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權利人的一方收取” 和《房屋登記辦法》（建設部令第168號）第十二條“申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請，但本辦法另有規定的除外。有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：（一）因合法建造房屋取得房屋權利；（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利；（三）因繼承、受遺贈取得房屋權利；（四）有本辦法所列變更登記情形之一；（五）房屋滅失；（六）權利人放棄房屋權利；（七）法律、法規規定的其他情形。”之規定，當事人與消費者應分別以抵押權人和抵押人的身份向**市房地產管理處共同申請辦理房屋抵押或預告登記，并且《房地產他項權證》或《房屋預告登記證明》明確載明當事人為“房屋他項權利人”或“預告登記權利人”。因此，當事人應為事實上的房屋他項權登記費的承擔人。
當事人系以**市住房保障和房產管理局為主要股東、從事房產抵押擔保貸款服務的專業公司，對國家出臺的房地產登記方面的相關政策理應是優先的知情者和執行者，更應當知曉其業務流程中相關費用繳納的規定并有告知消費者的義務。因此，國家發展和改革委員會、財政部《關于規范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》（發改價格[2008]924號）文件的內容，當事人即使不是明知的，對與其主營業務相關的內容也是應知的；而當事人事先印制統一格式的《住房公積金個人住房委托貸款合同》、《住房公積金個人住房借款反擔保合同》和《**市房地產抵押合同》，并在《住房公積金個人住房借款反擔保合同》第十一條第5項中約定“乙方（抵押借款人）保證并承諾在本合同簽訂后，抵押物手續齊備之日起30日內辦理產權登記及他項權登記手續，將《房屋他項權證》送交甲方保管。逾期需承擔違約金50元/天。”由此證明當事人明知或應知辦理抵押登記及繳納的房屋他項產權抵押登記費應由自己承擔，卻通過格式合同相關條款明確約定由消費者辦理和繳納。同時，當事人利用消費者急于取得擔保貸款的心理和所處的弱勢地位，通過單方面事先印制的格式合同，規定由消費者來辦理他項權登記手續并在此之后再將權利證書交至當事人保管這一條款，將自身獨立于他項權登記事項之外，希望消費者陷入認識錯誤，即因他項權登記費是在辦理登記手續過程中繳納的，理應由己方（消費者）承擔，并基于該認識錯誤自覺繳納了他項權登記費用，從而在主觀上構成了欺詐的雙重故意，在客觀上隱瞞了本應由其承擔的房屋他項權抵押登記費的事實真相，實施了欺詐消費者的行為；同時也剝奪了消費者獲悉真實情況的權利。當事人以上述手段將房屋他項權抵押登記費轉嫁給消費者的事實，也在實際上造成消費者承擔了本不應該由其承擔的責任和后果。
綜上所述，我們認為：當事人明知或應知抵押登記費應該由其繳納，卻利用其住房公積金貸款擔保人身份和信息不對等的優勢，采取隱瞞真相、使用格式合同相關條款約定等不正當手段，使消費者不知悉真實情況替其繳納該項費用的行為，違反了《中華人民共和國消費者權益保護法》（2009年8月27日第一次修正版）第四條“經營者與消費者進行交易，應當遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則。”之規定，同時也在主觀意志、客觀行為和最終結果上符合《欺詐消費者行為處罰辦法》第二條“本辦法所稱欺詐消費者行為，是指經營者在提供商品（以下所稱商品包括服務）或者服務中，采取虛假或者其他不正當手段欺騙、誤導消費者，使消費者的合法權益受到損害的行為；”規定的欺詐消費者行為構成要件。當事人的上述行為，也構成了《欺詐消費者行為處罰辦法》第三條“經營者在向消費者提供商品中，有下列情形之一的，屬于欺詐消費者行為：（十三）以其他虛假或者不正當手段欺詐消費者的行為。”所指之行為。
由于本案的違法行為發生在2014年3月15日《中華人民共和國消費者權益保護法》第二次修正版實施之前，我們認為，本案當事人的違法行為，應適用《欺詐消費者行為處罰辦法》第五條及《中華人民共和國消費者權益保護法》（2009年8月27日第一次修正版）第五十條之規定，依法予以行政處罰。
公司向消費者轉嫁抵押登記費工商案例分析第2篇
轉嫁房貸抵押登記費
6月24日，負責查處該系列案件的寶雞市工商局渭濱分局第一執法大隊隊長趙彬向本報記者介紹了案件的查辦始末。
“工商執法人員的調查取證歷時數月，取得了大量翔實有力的證據。”趙彬告訴記者，去年9月，該分局工商執法人員調查發現，寶雞農行在以個人住房作抵押的貸款經營活動中，與消費者(即借款人)簽訂事先印制、統一格式的《個人購房擔保借款合同》，其中規定“與本合同有關的公證、登記、評估、鑒定、見證、運輸、保管等費用由借款人、保證人、抵押人承擔”。
寶雞工行在與消費者簽訂的事先印制、統一格式的《個人購房借款/擔保合同》中也有同樣的表述，規定“訂立和履行本合同所需的登記、公證、評估等費用，以及由于借款人和擔保人沒有按照合同約定履行各自的義務，貸款人為實現債權而產生的律師費、評估費、拍賣費等所有費用由借款人承擔”。
寶雞中行在與消費者簽訂的事先印制、統一格式的《個人一手住房貸款合同》中也規定，“除依法另行確定或當事人另有約定外，因本合同訂立、履行及爭議解決發生的費用(包括律師費、催收短信費用、資產評估及處置費用、鑒定費用、公告費用等)由借款人承擔”。
工商執法人員發現，2011年1月1日至2013年11月13日期間，3家銀行依據這些不公平條款，在消費者不知情的情況下，將應當由銀行承擔的預購商品房抵押預告登記費和一般抵押權設立登記費全部轉嫁給消費者。
趙彬告訴記者，在調查取證階段，工商機關發現大多數的消費者并不知曉上述費用應該是由銀行來承擔的。“銀行業務的專業性和辦理房屋貸款流程的復雜性，加之銀行和消費者雙方信息的嚴重不對稱，導致這個非常不合理的收費項目長期存在。”
規定———
禁止銀行轉嫁成本
通過調查，工商機關認為，依據國家發改委、財政部《關于規范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》(發改價格[2008]924號)中關于“房屋登記費向申請人收取。但按規定需由當事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權利人的一方收取”之規定，銀行與消費者分別以抵押權人和抵押人的身份向寶雞市房地產交易權屬登記管理處共同申請辦理房屋抵押登記，并且《預購商品房抵押權預告登記》載明銀行為“預告登記權利人”、《房屋他項權證》載明銀行為“房屋他項權利人”，因此銀行應為房屋抵押權預告登記費和一般抵押權登記費的承擔人。
趙彬還向記者介紹說，2013年8月，中國銀監會下發《關于整治銀行業金融機構不規范經營的通知》，對銀行業金融機構作出了“七不準”的禁止性要求，其中就包括“不得轉嫁成本”，并明確指出“銀行業金融機構應依法承擔貸款業務及其他服務中產生的盡職調查、押品評估等相關成本，不得將經營成本以費用形式轉嫁給客戶”。
“對于這些規定，3家商業銀行應當知曉，在辦理房屋貸款過程中，在由其提供的、事先印制的制式合同中卻不予以體現，屬于典型的欺詐金融消費者的違法行為。”趙彬說。
處罰———
涉嫌欺詐罰沒百余萬元
趙彬告訴記者，此前陜西省內一些縣級工商機關曾經對銀行違規收取上述費用進行過查處，依據的是國家工商總局《合同違法行為監督處理辦法》，對于涉案銀行只能處以最高3萬元的處罰，并且不能沒收其違法所得。
2013年12月初，在查處上述3家銀行違法收取房屋貸款抵押登記費案件過程中，寶雞市工商局渭濱分局研判認為，涉案銀行明知預購商品房抵押預告登記費和一般抵押權設立登記費由其自身承擔，卻利用合同將應當由其自身承擔的費用轉嫁給消費者，其行為違反了原《消法》和《欺詐消費者行為處罰辦法》相關規定，屬于典型的欺詐消費者行為。
國家工商總局《對銀行轉嫁責任侵害消費者權益節省的成本費用能否認定為違法所得問題的答復意見》(工商法函字【2013】134號)中規定，國家有關規定明確要求經營者支付的費用，經營者轉嫁給消費者承擔，經營者應當支出而沒有支出的這部分費用應當認定為違法所得。渭濱工商分局認為，上述3家銀行向消費者轉嫁的預購商品房抵押預告登記費和一般抵押權設立登記費屬于“違法所得”。
最終，渭濱工商分局依據原《消法》相關處罰規定，于2013年12月21日對3家銀行下發了行政處罰聽證告知書，分別對其作出了沒收違法所得，并處罰一倍罰款的處罰決定。
趙彬告訴記者，行政處罰決定書送達后，3家銀行分別向工商機關發回了申辯意見，均表示消費者在簽訂貸款合同之前對銀行合同文本條款和自己的權利義務已充分了解，銀行不存在欺詐行為。“事實上，銀行的申辯理由并不成立。”趙彬向記者分析指出，銀行和消費者在房地產交易權屬登記部門辦理的《房屋他項權證》上，清楚地載明預告登記權利人是銀行，預告登記義務人是購房戶。《房屋他項權證》并非購房者的證件，而是貸款人的證件，辦證費用理應由他項權利人承擔，而銀行并沒有在合同中明確說明，該費用本應是由銀行承擔。所謂的經過與消費者充分協商后，消費者同意承擔該費用，是因為購房人并不清楚該費用應當由誰承擔，交納該費用并非其真實意思的表示。銀行隱瞞本因由其承擔抵押登記費的信息，利用格式條款將自己應當承擔辦證費用自行解釋為由借款人承擔，從而轉嫁費用，對消費者不公平、不合理，屬于典型的欺詐行為。
結果———
法院裁定強制執行
趙彬告訴記者，渭濱工商分局的行政處罰決定書送達涉案3家銀行之后不久，3家銀行的省行在陜西全省范圍內發出通知，要求其系統內各銀行不得再向消費者收取上述費用。
根據相關法律規定，涉案3家銀行在接到行政處罰決定書后，有兩個月的行政復議期和3個月的行政訴訟期。在這期間，3家銀行未申請復議也未提起訴訟，然而卻遲遲不履行繳款義務。為此，今年5月21日，渭濱工商分局向渭濱區人民法院遞交了強制執行申請。5月30日，渭濱區人民法院裁定對上述行政處罰決定書準予強制執行。
“100余萬元的罰沒款的執行到位，顯示了相關法律法規保護金融消費者合法權益的力度，也體現了工商機關查處銀行業利用不公平格式合同條款侵害消費者權益行為的決心。”采訪結束時，趙彬這樣對記者說。
公司向消費者轉嫁抵押登記費工商案例分析第3篇
房地產抵押登記
一、需提交資料(所有復印件須使用A4紙復印并提供原件核對):
(一)抵押登記/抵押變更登記
1、申請人身份證明。
(1)屬個人的，提供身份證明復印件(身份證需復印正反兩面，下同);
(2)屬企業的，提供工商營業執照復印件(加蓋企業公章確認)、《組織機構代碼證》及代碼IC卡或數字證書(未開設銀行基本賬戶的個體工商戶可不提供)、法定代表人或負責人身份證明書、工商企業查詢資料、公司章程;
(3)屬國家機關、事業單位或社團組織的，提供機構代碼證或政府批準成立的文件復印件(加蓋公章確認)、法定代表人或負責人身份證明書;
(4)申請人為未成年人的，提供證明監護關系的證明文件(包括戶口簿、出生證明、結婚證等)的原件及復印件、全部監護人的身份證明復印件;
(5)個人委托他人代理的，須提供經公證或認證的授權委托書原件、委托代理人個人身份證明復印件;
(6)非個人委托他人代理的，須提供法定代表人或負責人簽發并加蓋公章的授權委托書原件、委托代理人身份證明復印件;
(7)境外個人、企業或組織(包括港澳臺地區)提交的身份證明及相關文件按規定均須經過公證或認證，并提供中文譯本。(公證或認證途徑見提醒事項二 )
2、填寫《房地產抵押登記申請表》或《房地產抵押變更登記申請書》(發證辦窗口提供)。
3、抵押合同(涉外及涉港澳臺的合同須經房地產所在地公證處進行公證)。
4、房地產權利證書(附圖)，共有的房地產須提供其他共有人同意抵押的證明。
5、可證明抵押房地產價值的書面資料(評估報告或價值確認書)。國有劃撥土地必須評估并經國土局市場科確認。
6、抵押人為中外合資企業、合作企業和外商獨資企業以及有限責任公司、股份有限公司的，需提交董事會或股東會決議。
7、國有企業、事業單位以國有房地產抵押的，需提交市財政局或公資辦批文。
8、以集體所有制企業的房地產抵押的，須提交上級主管機關批文。
9、農村集體經濟組織抵押房地產的，須提交2/3以上村民會議成員或村民代表同意的書面材料。
10、附著物抵押，須提供報建批復通知書及建設工程規劃許可證原件及復印件，附著物房產平面圖并經抵押雙方簽名、蓋章確認。
11、以房改房抵押的，須提交婚姻狀況證明(結婚證、離婚證或未婚證等)原件及復印件，并由夫妻雙方共同申請辦理。
12、企業或單位以非工業用途的經營性用地(純空地)抵押的，須提交建設局確認的未辦理《商品房預售許可證》的證明。
13、臨時建筑物不納入抵押范圍的，須提交城建部門出具的確定為臨時建筑的證明或抵押雙方約定臨時建筑不納入抵押范圍的意見書。
14、抵押權人為外市銀行或公司企業的，須提交Recent的工商企業查詢資料。
15、登記機關認為必要的其他文件。
(二)注銷抵押登記/遺失補發他項權證
1、注銷抵押可以由抵押權人單方申請;遺失補發他項權證由抵押雙方申請。申請人資料參照第(一)項第一點。
2、填寫《房地產抵押權注銷登記申請審核表》或《他項權證注銷申請審核表》或《房地產抵押變更登記申請書》(發證辦窗口提供)。
3、房地產權利證書。
4、房地產他項權利證明書。
5、法院強制注銷的，須提交生效的判決書、裁定書、調解書和協助執行通知書原件及復印件。
6、申請遺失補發他項權證的，提交書面申請。
7、登記機關認為必要的其他文件。
二、登記程序
申請人遞交申請資料 ► 登記部門審核 ► 申請人繳費領證
三、工作時限:
從收件之日起，5個工作日內完成。
四、審批條件:
1、申請資料齊全。
2、權屬清楚，無爭議。
3、無查封或其他不得抵押的情形。
4、符合相關法律法規的規定。
五、提醒事項:
(一)集體流轉用地的抵押登記按國有土地辦理。
(二)港、澳、臺及外國辦理公證或認證途徑如下:
1、香港:先經國家司法部授權的香港律師公證，并經中國法律服務(香港)有限公司駐深圳辦事處辦理轉遞手續。
2、澳門:
(1)經新華社澳門分社外事部或澳門中旅(集團)有限公司中國法律服務部或中國法律服務(澳門)公司辦理公證。
(2)澳門政府民事登記部門及公證部門簽發的有關證明文件和公證文書，無需認證。
3、臺灣:須經公司注冊地或個人住所地的臺灣公證機關公證，并經臺灣財團法人海峽基金會(海基會)轉遞至廣東省公證員協會辦理有關認證手續后方可采證。
4、外國:經我國駐該國(地區)大使館或領事館(代辦處)公證或認證，沒有邦交關系的國家，應經與我國及該國(地區)均有邦交關系的第三國駐該國(地區)的大使館或領事館公證或認證。
(三)提交的申請材料[包括身份證明文件，公證認證文件等]含外文的，應另提供由有外文翻譯資質的翻譯公司出具的中文譯本。
六、下列房地產不得辦理抵押登記:
1、權屬不明或有爭議的房地產。
2、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產。
3、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物。
4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產。
5、被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產。
6、耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地所有權，但法律規定或已抵押的除外。
7、依法不得抵押的其他房地產。
七、收費項目:
1、土地登記費:
A、黨政機關、團體:2000㎡以下200元/宗，每超500㎡加25元/宗(最高不超700元);
B、企業:1000㎡以下100元/宗，每超500㎡以內加40元/宗(最高不超40000元);
C、事業單位:5000㎡以下300元/宗，每超500㎡以內加25元/宗(最高不超10000元);
D、城鎮居民住房:100㎡以下13元/宗，每超50㎡以內加5元/宗(最高不超30元);
2、房屋所有權登記費:
A、住房所有權登記費:80元/套;
B、非住房所有權登記費:550元/宗
3、土地登記證書費:
土地他項權證:20元/本
4、印花稅(代稅局收):5元/宗
5、房地產產權證明費(檔案館收費)
按房產面積計算:150平方米以內10-50元/宗;150平方米至300平方米最高200元/宗;300平方米至800平方米以上最高300元/宗;800平方米以上最高400元/宗。