二手房買賣怎樣處理戶口問題
- 更新時(shí)間：2021-03-19 10:47:58
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買賣合同范本
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二手房買賣怎樣處理戶口問題第1篇
二手房買賣中有一個(gè)非常棘手的問題就是戶口問題。有些人買了房子以后自己要落戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)戶口問題；有些人沒有按照合同的約定遷出戶口；還有一些人在賣房子的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)戶口問題等等不一而足。出現(xiàn)上述種種問題怎么辦？起訴到法院要求法院處理，法院答復(fù)不屬于法院受理范圍。要求公安機(jī)關(guān)處理，公安機(jī)關(guān)答復(fù)不能強(qiáng)遷，你只能找賣家溝通。這時(shí)候你腸子都悔青了。
一、戶口問題可能帶來(lái)的麻煩
買房子的時(shí)候戶口問題處理不好，會(huì)帶來(lái)三個(gè)方面的麻煩。
1. 會(huì)不會(huì)影響自己落戶
上海現(xiàn)在的規(guī)定是不影響落戶。
以前根據(jù)相關(guān)規(guī)定，出賣人房屋上有戶口，如果不遷出，買受人是不能落戶的。這對(duì)買受人是極不公平的。如：我買房子就是為了落戶的，以便更好的工作、求學(xué)的，但卻因?yàn)槌鲑u人拒絕遷出戶口，我就不能落戶了。為了維護(hù)買受人的利益，現(xiàn)在上海的規(guī)定是即使出賣人沒有遷出戶口，買受人也可以落戶。外地的一定要到房屋所在地的公安派出機(jī)構(gòu)去落實(shí)清楚房屋上已經(jīng)有戶口了，買受人還能否落戶。
2. 會(huì)不會(huì)影響房屋再轉(zhuǎn)讓
答案是肯定的，會(huì)影響。
你賣房子的時(shí)候，如果房子里面只有你自己家的戶口，那還好辦，你遷出就可以了。如果房子里還有上家的戶口，甚至上上家的戶口，懂行的人一般是不敢買這種房子的。即使你承諾你能把所有的戶口都遷出，買受人也不一定敢買。因?yàn)殡m然你承諾把所有戶口都遷出，但有時(shí)候不是你的能力能做到的，如：上家因?yàn)榉N種原因主觀上就不愿意遷；上家客觀上沒有落戶的房子而不能遷；上家人都找不到了等等。所以如果你的房子上還有上家的戶口，一般人是不敢買的，除非你在出賣前就把戶口問題都解決了。
這里有一個(gè)問題需要提醒注意：
如果你購(gòu)買的房子比市場(chǎng)價(jià)格低了很多，這時(shí)候你一定要警惕，不是你走大運(yùn)了，你沒那種命，沒有天上掉餡餅的事，極有可能掉的不是餡餅而是陷阱。他這房子里面極可能有解決不了的戶口問題。我們處理過一件事情，客戶看上了一套房子，非常滿意，這套房子市場(chǎng)價(jià)要250萬(wàn)，但房東借口說(shuō)急需用錢最后談下來(lái)190萬(wàn)就愿意賣掉，客戶以為撿了個(gè)大便宜，問了一下中介房子上有沒有戶口問題，中介拍胸脯說(shuō)上面絕對(duì)沒有戶口問題。客戶怕這么好的房子被別人買走，急于想簽合同。律師做久了，形成一個(gè)思維習(xí)慣，沒看到證據(jù)，很難相信別人說(shuō)的話。我們當(dāng)時(shí)就到派出所去落實(shí)戶口問題，一查嚇一跳，幸虧沒簽合同，這個(gè)房子里上家還有四個(gè)戶口沒有遷走。后來(lái)一了解才知道原來(lái)就是因?yàn)閼艨趩栴}沒法解決才這么便宜的。尼瑪坑人啊！
3. 會(huì)不會(huì)影響房屋征收補(bǔ)償
對(duì)房屋征收補(bǔ)償款沒什么影響，但對(duì)購(gòu)買拆遷安置房可能會(huì)產(chǎn)生一定的影響。
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定房屋征收補(bǔ)償款是補(bǔ)償給房屋所有人的。出賣人的房子已經(jīng)過戶給買受人了，這時(shí)候房屋的所有權(quán)已經(jīng)屬于買受人了。即使出賣人沒有將戶口遷出，也不影響房屋所有權(quán)的歸屬。所以即使購(gòu)買的房屋上還有上家的戶口，也不影響房屋征收補(bǔ)償款的歸屬。但被征收人在購(gòu)買安置房時(shí)涉及到戶口問題。被征收人能申請(qǐng)購(gòu)買幾套安置房，跟常住戶口和常住人口有關(guān)。如果上家還有戶口沒有遷出，就會(huì)比較麻煩。總之，如果遇到房屋征收，如果上家還有戶口沒有遷出，雖然最后對(duì)你的權(quán)利沒有產(chǎn)生什么影響，但就怕上家倒騰事情，一旦上家倒騰事情，你就會(huì)很煩。買房子當(dāng)然希望買一個(gè)干干凈凈的房子了，不要買一個(gè)屁股沒擦干凈的房子。
二、如果遇到戶口遷移糾紛怎么辦
遇到戶口糾紛，協(xié)商解決不了的，自然就會(huì)想到找法院、找派出所解決。結(jié)果又會(huì)怎樣呢？
1. 找法院解決
法院不予受理，就是說(shuō)這個(gè)事情不歸法院管。
二手房買賣中，當(dāng)事人因戶口遷移問題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，訴至法院，法院是否受理？答案是肯定的，不予受理。因?yàn)閼艨谶w移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。上海高院在2003年第3期《民事法律適用問答》及上海高院在2005年《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》中對(duì)這一問題都做出了明確的答復(fù)。其他地方也會(huì)有類似的規(guī)定，這種糾紛本身就不屬于法院的主管，而是應(yīng)該由行政機(jī)關(guān)主管。
2. 找派出所解決
派出所答復(fù)是我們也沒辦法，你只能找出賣人溝通，讓出賣人主動(dòng)遷出，我們又不能強(qiáng)遷。
你到法院起訴，法院說(shuō)這個(gè)事情不歸我們管，你找派出所吧。你還以為派出所能解決這個(gè)問題。你到派出所一問就傻眼了，派出所說(shuō)，我們也管不了，我們又不能強(qiáng)制他遷走，你只能找賣家讓他主動(dòng)遷走。如果賣家愿意主動(dòng)遷，我還找你們干嘛？這時(shí)候你就后悔了，當(dāng)初買房子的時(shí)候，這個(gè)問題沒有處理好，導(dǎo)致現(xiàn)在這么麻煩。
三、如何解決戶口難題
一旦出現(xiàn)戶口糾紛，想事后解決，很難解決。司法的、行政的路子都走不通，所以要事先做好預(yù)防，盡量不讓糾紛出現(xiàn)，即使出現(xiàn)了也要有解決的途徑。具體如何操作？
1. 看房、選房
你買房，首先得看房選房。你提出你的要求，中介就根據(jù)你的要求，不斷的提供房源，然后你就不斷的看房。當(dāng)你看上基本滿意的房源時(shí)，就開始到房地產(chǎn)交易中心調(diào)取房產(chǎn)的登記信息，如果沒有什么問題，就要開始下一步：落實(shí)戶口問題。
2. 如何調(diào)取戶口信息
一般情況下，出賣人出示戶口簿就可以知道該房屋里面的戶口情況，但最好還是到派出所查詢?cè)摲课莸膽艨谇闆r，這樣可以避免還有其他人的戶口掛著該房屋名下。那么如何到派出所調(diào)取？如果是一般自然人或單位調(diào)取，需要出具房地產(chǎn)權(quán)證或購(gòu)房合同或出具中介的居間合同。如果委托律師調(diào)取，需要出具律師證和律師事務(wù)所的介紹信。委托律師調(diào)取是肯定沒問題的。如果是你自己去調(diào)取就會(huì)有問題，你需要出具房地產(chǎn)權(quán)證或購(gòu)房合同或出具中介的居間合同才能調(diào)取。你還沒簽合同房東一般不會(huì)把房地產(chǎn)權(quán)證給你的。如果你是拿著合同去調(diào)查戶口的，那說(shuō)明已經(jīng)晚了。你應(yīng)該是落實(shí)好戶口問題再去簽合同的，就是說(shuō)你在落實(shí)戶口問題時(shí)，手里是不應(yīng)該有合同的。最好是委托律師去調(diào)取。你都不敢想象，買房子這么大的事情，居然不委托律師去處理，甚至都不找個(gè)律師咨詢一下。難道就是為了省那兩個(gè)錢，你知道一旦出現(xiàn)糾紛有多麻煩嗎！
3. 約定詳備的戶口遷移條款
調(diào)取了戶口，如果上面只有出賣人家的戶口還好辦，如果上面還有上家的戶口，就如上文分析的，這種情況你得謹(jǐn)慎。戶口遷移問題雖不屬于法院受理范圍，但因戶口遷移而約定的違約責(zé)任糾紛訴至法院時(shí)就屬于法院的受理范圍了。所以我們要約定完備的戶口遷移條款，逼著出賣人必須把戶口遷出，否則要承擔(dān)很重的違約責(zé)任。并且在合同中我們還要約定留有購(gòu)房尾款，以確保戶口遷出。
二手房買賣簽訂的都是標(biāo)準(zhǔn)的示范合同文本。上海二手房買賣要到房地產(chǎn)交易中心購(gòu)買專門的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。這份示范合同的主文中是沒有戶口條款的，所以要在補(bǔ)充條款中約定完備的戶口遷移條款。
戶口遷移條款范例：
下面介紹一種完備的戶口遷移條款。主要包括兩方面：留有購(gòu)房尾款及約定違約責(zé)任。
買受人暫扣出賣人購(gòu)房尾款5萬(wàn)元，在出賣人將出售房屋的全部戶口遷出后3日內(nèi)無(wú)息退還。出賣人承諾于交房前向房屋所在地的公安派出機(jī)構(gòu)辦妥全部戶口的遷出手續(xù)。若出賣人未及時(shí)遷出全部戶口的，則由出賣人按照總購(gòu)房款的日萬(wàn)分之五支付違約金給買受人。
通過上文的分析，你就知道在購(gòu)房二手房時(shí)，戶口問題有多重要了。所以在購(gòu)買二手房前一定要做好戶口調(diào)查，評(píng)估好風(fēng)險(xiǎn)，簽合同時(shí)設(shè)計(jì)好防線，約定完備的房屋戶口遷移條款，即使出現(xiàn)了糾紛，我們也有解決的途徑。這樣可進(jìn)可退才能更好的維護(hù)自己的合法權(quán)益。
二手房買賣怎樣處理戶口問題第2篇
二手房的交易要比新建商品房復(fù)雜很多，不但要考察價(jià)格、區(qū)位和戶型等常規(guī)問題，還要重點(diǎn)了解產(chǎn)權(quán)、房屋質(zhì)量還有戶口等問題。其中戶口問題往往是二手房交易中發(fā)生糾紛最多的問題之一。
由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機(jī)關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對(duì)于此類案件一般不予受理的，而公安機(jī)關(guān)在處理戶口糾紛時(shí)，又受到戶籍政策的`限制，一旦房屋交易因戶口發(fā)生糾紛，處理起來(lái)非常復(fù)雜。
那么，在實(shí)際的二手房買賣過程中，購(gòu)房者應(yīng)該如何讓處理戶口問題呢?
首先，了解戶籍政策
無(wú)論是買還是賣二手房，都應(yīng)該做一些相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，比如了解市場(chǎng)行情和買賣的各個(gè)環(huán)節(jié)和步驟，以及各種注意事項(xiàng)。其中應(yīng)該明白目前的戶籍政策，戶口的落定是應(yīng)該有固定地址的，也就是說(shuō)必須有可以落戶的固定物業(yè)，所以如果賣方想把房子賣了，那就得考慮戶口應(yīng)該遷去哪里，而買房則應(yīng)該清楚，在賣方將戶口遷出之前，自己是沒有辦法將戶口遷入該房產(chǎn)的。
其次，預(yù)先調(diào)查核實(shí)
在了解了現(xiàn)行戶籍政策之后，簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請(qǐng)過戶登記前，購(gòu)房者最好親自到房屋所在地的派出所進(jìn)行核實(shí)。
有的出售方雖承諾無(wú)戶口落在該物業(yè)，但仍應(yīng)到派出所核實(shí)。這樣做除了核實(shí)出售方承諾的真實(shí)性外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷來(lái)，比如出售方以前購(gòu)房時(shí)的上家戶口等。
委托中介代為核實(shí)的，則應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具書面的核實(shí)報(bào)告，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的責(zé)任心不強(qiáng)或有強(qiáng)怕行為。
最后，應(yīng)在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條件和違約條款。
二手房買賣怎樣處理戶口問題第3篇
引發(fā)戶口問題的原因主要有以下三個(gè)方面：第一，房屋權(quán)屬管理和戶籍管理不可分離；第二，法院不能直接對(duì)戶口遷移作出民事判決；第三，現(xiàn)有的戶籍管理政策存在漏洞，難以應(yīng)對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的戶口問題。
那么，在實(shí)際二手房買賣過程中，購(gòu)房者應(yīng)該如何處理戶口問題呢？
第一，預(yù)先調(diào)查核實(shí)。在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請(qǐng)過戶登記前，購(gòu)房者應(yīng)親自或委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)到房屋所在地的警署進(jìn)行核實(shí)。有的出售方承諾沒有戶口，但仍應(yīng)到警署核實(shí)。這樣做除了核實(shí)出售方承諾的真實(shí)性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購(gòu)房時(shí)的上家戶口等。委托中介代為核實(shí)的，應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具書面的核實(shí)報(bào)告，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。如核實(shí)結(jié)果表明有戶口的，應(yīng)在房屋買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款以及違約責(zé)任條款和司法救濟(jì)條款。
第二，在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和違約救濟(jì)條款。如上家有戶口在所出售的房屋當(dāng)中，約定戶口遷移條款應(yīng)注意哪些問題呢？首先，應(yīng)要求出售方在申請(qǐng)過戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出，而不能約定在申請(qǐng)過戶登記之后。其次，應(yīng)約定具體的違約責(zé)任。比如，每逾期一天的罰金；在逾期多少時(shí)間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話，購(gòu)買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。
曾有一位當(dāng)事人向筆者咨詢，問是否可以有變通措施允許出售方在交易后一年內(nèi)遷出戶口，且又能防范風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橄录液芟矚g上家的房子，除戶口問題以外的其他交易條件都很滿意。從促成交易和降低風(fēng)險(xiǎn)的原則出發(fā)，筆者向其提供了兩條建議：一是約定較高的逾期違約責(zé)任，并要求出售方提供現(xiàn)金擔(dān)保；二是要求出售方提供可以接受其戶籍遷入的直系親屬的住房地址，若到期未遷，該親屬戶主同意其戶籍遷入，下家有權(quán)申請(qǐng)強(qiáng)遷戶口。這個(gè)建議最終被他們接受，雙方進(jìn)行了交易。
筆者在實(shí)際工作中曾碰到很多交易完成后出售方未能按約遷移戶口的糾紛。直接向法院起訴只能追究違約責(zé)任，卻不能訴請(qǐng)遷移戶口，而有的當(dāng)事人沒有約定具體的違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，情況更加糟糕。一般情況下，除了追究合同責(zé)任以外，購(gòu)房者可以求助于警署或啟動(dòng)行政救濟(jì)程序。但不可回避的一個(gè)問題是，現(xiàn)有的戶籍管理規(guī)定并未對(duì)因房屋轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的戶口遷移問題進(jìn)行針對(duì)性規(guī)定，導(dǎo)致了制度性漏洞。由于戶籍管理的相關(guān)規(guī)定對(duì)戶籍遷移和分戶有著較為死板的規(guī)定，對(duì)于出售方未遷出的情況下，購(gòu)房者的戶口難以遷入。
針對(duì)上述問題，筆者建議相關(guān)部門可以采取以下措施解決糾紛：
第一，設(shè)定戶籍轉(zhuǎn)移的前置審查程序。既然戶籍管理和房屋的產(chǎn)權(quán)管理不可分離，索性設(shè)定在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的戶籍審查，設(shè)定合理的戶籍審查義務(wù)，以避免問題的出現(xiàn)。
第二，采取靈活的分戶措施。對(duì)于上家戶口在房屋轉(zhuǎn)讓過程中因種種原因而導(dǎo)致未能遷出的，采取分戶策略，將原上家戶口變成空掛戶口，以解決購(gòu)房人的戶口遷入問題；實(shí)踐中也有這樣做的，但嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，尚屬于協(xié)調(diào)處理的結(jié)果，和現(xiàn)有的政策口徑存在一定的沖突。
第三，設(shè)立一個(gè)類似于公積金封存辦公室這樣的戶口封存辦，出售方出售房屋后一定期限內(nèi)未遷移戶口的，可以通過一定的程序?qū)⑦@類戶口封存起來(lái)，以解決靈活分戶而可能帶來(lái)的后遺癥。