集資建房協(xié)議
- 更新時間：2012-07-12
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民共和國土地管理法》的有關規(guī)定，農(nóng)民宅基地，屬于農(nóng)民集體所有，不得出讓、轉(zhuǎn)讓。而小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)就是屬于宅基地，不能夠在市場上流通。同時根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易時土地使用權(quán)隨同房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。因此，根據(jù)上述法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房雖然具有財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，但是，并未形成事實上的土地轉(zhuǎn)讓行為，并不是包括財產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓的完整的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。如果土地屬于國有性質(zhì)，由于該土地已經(jīng)通過向政府繳納一次性租金即“土地出讓金”后得以在市場上流轉(zhuǎn)，因此，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位和個人繳納。這時候，承租方是土地的臨時實際使用人，土地使用權(quán)仍歸出租方擁有，出租方憑借出租取得了實際收益（租金），土地使用稅應由出租方繳納。但是，如果土地是集體性質(zhì)，土地使用人通過承租直接向擁有集體土地所有權(quán)的集體組織租賃取得實際使用權(quán)，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]56號）文件規(guī)定：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。此時，土地使用稅就應該由承租人來繳納了。由此來看，在建設期間是否征收土地使用稅，主要是看是集體土地否在土地使用稅開征范圍內(nèi)，集體土地是否用于建設項目（房地產(chǎn)開發(fā)）。由于小產(chǎn)權(quán)房的土地屬于農(nóng)村宅基地的集體所有性質(zhì)，并未形成建設用地用于開發(fā)房產(chǎn)可在市場上自由流通，因此，不用征收土地使用稅。
(二)集體土地集資建房的營業(yè)稅處理
《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局第52號令）第五條第（二）的規(guī)定，單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為，應視同發(fā)生應稅行為，繳納營業(yè)稅。由于集體土地集資建房行為，形成了自建房屋用于銷售的事實（雖然這種情況下土地使用權(quán)未隨同流轉(zhuǎn)），應當按照營業(yè)稅自建房用于銷售的政策來征收營業(yè)稅，即對于出售自建建筑物的納稅人，除按建筑物銷售收入全額依照“出售建筑物”稅目征收營業(yè)稅外，還應征收一道“建筑安裝”營業(yè)稅。
根據(jù)《江蘇省地方稅務局關于在農(nóng)村集體土地上建房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅問題的批復》（蘇地稅函[2007]176號文）規(guī)定，經(jīng)請示國家稅務總局，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》精神，納稅人租用或利用農(nóng)村集體土地建房銷售的行為，雖然未辦理土地使用證，未發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，但其銷售土地上建筑物的行為符合《營業(yè)稅稅目注釋》中銷售不動產(chǎn)的解釋。因此，對納稅人租用或利用農(nóng)村集體土地建房銷售的行為應按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
因此，行政村自己成立的具有經(jīng)營性質(zhì)的組織或者房地產(chǎn)企業(yè)租用集體土地建房同時向村民和非村民銷售的，應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。如果他們只是受村民集體委托成立的一種臨時性組織，負責相關的協(xié)調(diào)工作的，實際是一種受托代建的行為，不應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。但是，對于村民將取得的房屋再轉(zhuǎn)讓的，應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。
（三）集體土地集資建房不應征收土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，只有轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。所以集體土地集資建房，不征收土地增值稅。
來源于:中國財稅
集資建房協(xié)議
甲方：
乙方：
乙方參加甲方組織集資建房，根據(jù)柳州市集資建房政策及甲方集資建房方案，現(xiàn)就集資建房有關事宜達成以下協(xié)議：
一． 乙方集資建房地點、房號、面積
（一） 地點
（二） 房號
（三） 建筑面積： 平方米（房屋竣工后按國家規(guī)定標準計算實際建筑面積，并以實際建筑面積結(jié)算房款）
二． 乙方集資房款金額
三． 集資房交付使用時間：
四． 集資房的結(jié)構(gòu)與裝修標準
（一） 集資房的結(jié)構(gòu)：按經(jīng)市規(guī)劃局審定的圖紙施工。
（二） 集資房的裝修標準：
五． 集資房款的繳付：
1． 第一次付款：
本協(xié)議簽字生效后，乙方于200 年 月 日前交清第一次付款人民幣（大寫） 萬 仟 佰 拾 元 角 分（￥ 元）。
2．第二次付款：
乙方于200 年 月 日前交清第二次付款人民幣（大寫） 萬 仟 佰 拾 元 角 分（￥ 元）。
3．房款不足部分由乙方在建房進度達到柳州市住房公積金管理中心的要求后，向柳州市住房公積金管理中心申請住房公積金貸款付給甲方，甲方應協(xié)助乙方辦理貸款的有關手續(xù)。
六． 集資房的驗收與交付
七． 房屋交付使用后，乙方必須嚴格遵守房房屋使用的下述規(guī)定：
（一） 乙方入住時的裝修，須遵守甲方關于房屋裝修的有關規(guī)定，未經(jīng)甲方同意，不得改變房屋結(jié)構(gòu)，不得占用公共設施面積。
（二） 乙方入住后，須遵守甲方的各項管理規(guī)定，不得亂搭蓋任何建筑，自覺維護公共環(huán)境衛(wèi)生和秩序
八． 甲方負責為乙方辦理集資房的《房屋所有權(quán)證》，若因甲方的原因?qū)е隆斗课菟袡?quán)證》無法辦理，乙方有權(quán)要求退房，退房后甲方應代乙方償還尚欠住房公積金貸款余額及利息，并將房款中乙方支付部分及已還貸款本息部分退還給乙方。若因乙方的原因?qū)е滤徏Y房的《房屋所有權(quán)證》無法辦理，乙方須配合甲方辦理退房手續(xù)，退房后甲方以乙方已付房款（含貸款）償還乙方尚欠住房公積金貸款余額及利息，剩余部分退還給乙方，已發(fā)生的住房公積金貸款利息由乙方承擔。
八．集資房的《房屋所有權(quán)證》辦訖后，乙方同意甲方將《房屋所有權(quán)證》交貸款銀行，并委托貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)，在集資房的《房屋他項權(quán)證》辦訖后，貸款銀行將《房屋所有權(quán)證》退還乙方。
九．在集資房《房屋他項權(quán)證》未辦妥前，若乙方不按《借款合同》履行還款義務，違約三期（含）以上，甲方可收回集資房，乙方須配合甲方辦理退房手續(xù)，退房后甲方以乙方已付房款（含貸款）償還乙方尚欠住房公積金貸款余額及利息，剩余部分退還給乙方，已發(fā)生的住房公積金貸款利息由乙方承擔。
十．其他
（一）
（二）
十一．本協(xié)議未盡事宜，按國家及柳州市有關政策法規(guī)執(zhí)行。在本協(xié)議履行過程中，如發(fā)生爭議，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可向甲方所在地人民法院提起訴訟。。
十二．本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效。本協(xié)議一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，柳州市住房公積金管理中心、貸款銀行各執(zhí)一份。
甲方： 乙方：
法定代表人：
年 月 日 年 月 日